Mietrecht | Zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen (BGH)
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung geändert und entschieden, dass der Vermieter nicht zur Anpassung der Vorauszahlungen berechtigt ist, soweit die Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehlern aufweist ( und VIII ZR 246/11).
Sachverhalt: In den beiden Verfahren verlangt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Vermieter erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Vermieters wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Mieter beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Mieter nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Mieter seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der geforderten Erhöhungsbeträge. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Mieter die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Quelle: BFH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NWB GAAAF-43987