Umsatzsteuer | Geschäftsveräußerung im Ganzen bei einem Bauträger (BFH)
Die Übertragung eines vermieteten
Grundstücks führt zu einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im
Ganzen, wenn der Erwerber durch den mit dem Grundstückserwerb verbundenen
Eintritt in bestehende Mietverträge vom Veräußerer ein Vermietungsunternehmen
übernimmt. Das ist auch dann der Fall, wenn der Veräußerer ein Bauträger ist,
der ein Gebäude erworben, saniert, weitgehend vermietet und sodann veräußert
hat, falls im Zeitpunkt der Veräußerung infolge einer nachhaltigen
Vermietungstätigkeit beim Veräußerer ein Vermietungsunternehmen vorliegt, das
vom Erwerber fortgeführt wird (; veröffentlicht am
).
Hintergrund: Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen setzt voraus, dass ein Unternehmen oder ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird (§ 1 Abs. 1a Satz 2 UStG). Der erwerbende Unternehmer tritt an die Stelle des Veräußerers (§ 1 Abs. 1a Satz 3 UStG).
Sachverhalt: Die Beteiligten streiten darüber, ob die Übertragung eines im Zeitpunkt der Veräußerung (Januar 2006) bereits seit zwei bis drei Jahren langfristig vermieteten Bürogebäudekomplexes eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt. Die Veräußerin war eine sog. Objektgesellschaft, die das Objekt 2001 erworben sowie in den Jahren 2001 und 2002 erweitert und saniert hatte. Im Zeitpunkt des Verkaufs war das Grundstück nur zu 90 % vermietet. Im notariellen Kaufvertrag gingen die Vertragsparteien nicht von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus.
Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:
Die Übertragung eines vermieteten Grundstücks führt dann zur Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S. von § 1 Abs. 1a UStG, wenn durch den mit dem Grundstückserwerb verbundenen Eintritt in den Mietvertrag ein Vermietungsunternehmen übernommen wird.
Es liegt aber keine Geschäftsveräußerung im Ganzen in diesem Sinne vor, wenn – was Bauträger betrifft – die unternehmerische Tätigkeit des Veräußerers im Wesentlichen darin besteht, ein Gebäude zu errichten und Mieter/Pächter für die einzelnen Einheiten zu finden, um es im Anschluss an die Fertigstellung aufgrund bereits erfolgter Vermietung ertragssteigernd veräußern zu können.
Im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks waren 90% der Flächen vermietet. Der Leerstand (10%) war unwesentlich und für die Annahme eines Vermietungsunternehmens unschädlich.
Ein Bauträger, der als Objektgesellschaft eine erworbene Immobilie nach ihrer Sanierung zunächst über mehrere Jahre hält, sukzessive weitgehend vermietet und dann gewinnbringend und wie von Anfang an beabsichtigt zum "richtigen" Zeitpunkt veräußert, kann mit zunehmender Dauer selbst einen auf Vermietung gerichteten unternehmerischen Nutzungszusammenhang geschaffen haben, den er im Zuge der Veräußerung des Objekts auf den Erwerber übertragen kann.
Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil vorliegend die Vertragsparteien im Grundstückskaufvertrag unzutreffend davon ausgegangen sind, diese liege nicht vor, und auf die grundsätzliche Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. UStG verzichtet haben.
Nicht entscheidend ist auch, ob das Objekt bilanzsteuerrechtlich dem Umlauf- oder Anlagevermögen zuzuordnen ist.
Quelle: NWB Datenbank
Fundstelle(n):
NWB QAAAF-42199