Mietrecht | Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen (BGH)
Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat ().
Sachverhalt: Der Kläger verlangt von seinen Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter hatte eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er u.a. die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter u.a. diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 war nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.
Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 103/2010
Fundstelle(n):
NWB TAAAF-14927