Mietrecht | Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung (BGH)
Der BGH hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt ().
Hintergrund: Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. (…) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…) der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache (…) unbefugt einem Dritten überlässt.
Sachverhalt: Der Beklagte mietete von dem Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnung. Im Mietvertrag heißt es: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen". Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.
Hierzu führte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat weiter aus:
Der Beklagte hat im Streitfall seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Die Klägerin war deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21.2./ einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NWB TAAAF-10666