Einkommensteuer | Einkünfteerzielungsabsicht bei Übernahme eines Mietvertrags (BFH)
Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert (; veröffentlicht am ).
Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert (NWB TAAAE-36823; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Nach der Rechtsprechung des BFH liegt ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, sprechendes Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert (vgl. bspw. NWB UAAAA-97100).
Sachverhalt: Die Kläger hatten im April 2006 von der Großmutter der Klägerin eine Doppelhaushälfte gekauft. Dabei übernahmen sie ein von der Großmutter mit den Eheleuten E geschlossenes Mietverhältnis, das im September 2004 begonnen hatte und im August 2009 enden sollte. Als Begründung für die Befristung sah der Standard-Mietvertrag eine Eigenbedarfs-Klausel vor. Konkretisiert war diese durch den handschriftlichen Zusatz: "Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird. Anderweitiger Ersatzwohnraum steht für die Person nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird." Bereits im Oktober 2008 zogen die Kläger in die von den Mietern zu diesem Zeitpunkt bereits geräumte Doppelhaushälfte um. Die von ihnen geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung für die Jahre 2006 und 2007 erkannte das Finanzamt nicht an. Zu Recht, wie der BFH entschied.
Hierzu führten die Richter weiter aus:
Die Einkünfteerzielungsabsicht des ursprünglichen Vermieters wird dem Erwerber der Immobilie mangels Rechtsgrundlage nicht zugerechnet.
Sie ist aber für den Erwerber mit dem Eintritt in das Mietverhältnis zu prüfen - unter Berücksichtigung der gesetzlichen Übernahme des Mietvertrags.
Enthält der Mietvertrag Regelungen, die speziell auf die Person des Veräußerers bezogen sind, sind diese regelmäßig nicht auf den Erwerber zu übertragen - Indizien für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers ergeben sich aus seinem Verhalten im Umgang mit dem übernommenen Mietvertrag.
Nach diesen Grundsätzen ist die Gesamtwürdigung des FG zur Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger revisionsrechtlich nicht zu beanstanden: Sie haben ein auf fünf Jahre befristetes Mietverhältnis übernommen, das ab ihrem Erwerb (noch) drei Jahre und vier Monate dauern sollte. Dies konnte das FG ohne Bedenken als nicht auf Dauer angelegt werten
Diese Würdigung wurde letztlich durch das Fehlen etwaiger weitergehender Vermietungsbemühungen und den kurzfristigen und vorzeitigen Einzug der Kläger in das Haus bestätigt.
Anmerkung: Vorliegend war die Eigenbedarfsklausel zwar mit der Großmutter vereinbart. Sie bezog sich aber ausdrücklich auf deren "Töchter oder eines der Enkelkinder". Es war daher naheliegend, dass das FG den übernommenen Mietvertrag so ausgelegt hat, dass die Klausel auch in der Person der Klägerin gelten sollte - schließlich war sie durch die Klausel begünstigt. Bestätigt wurde dies wiederum durch die kurzfristige Eigennutzung.
Quelle: NWB Datenbank
Fundstelle(n):
NWB FAAAF-09775