Mietrecht | Wahrung der Schriftform bei Vertragsübernahme (BGH)

Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, ein Mieterwechsel durch Vertragsübernahme herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem alten und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll (BGH, Urteil v. 30.1.2013 – XII ZR 38/12).

Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die N. GmbH 1996 ein Gewerbeobjekt für eine feste Mietdauer von 15 Jahren. Die N. GmbH verkauft das Unternehmen in Form eines „asset deals“; im Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Käuferin in die in einer dem Vertrag beigefügten Anlage aufgeführten Verträge eintrete. Diese Anlage enthielt eine Tabelle mit Angaben zu Standorten, Vermieter und Mietzins. Darin war der Standort des streitgegenständlichen Objekts und die Miethöhe falsch angegeben. Die beklagte Rechtsnachfolgerin der Käuferin kündigte das Mietverhältnis vorzeitig. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund der länger laufenden Befristung durch die Kündigung nicht beendet wurde.

Hierzu führte das Gericht u.a. aus: Der Mietvertrag wahrte nach der Vertragsübernahme nicht mehr die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit erforderliche Schriftform und gilt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er konnte von der  Beklagten somit ordentlich gekündigt werden. Bei nachträglichen Vereinbarungen muss hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen werden. Dieser Anforderung genügen die hier über den Mieterwechsel erstellten Urkunden, nämlich der  ursprüngliche Mietvertrag, der Kaufvertrag über den Betriebsteil sowie dessen Anlage nicht. In dem Kaufvertrag selbst sind die zu übernehmenden Vertragsverhältnisse nicht benannt. Die in dessen Anlage enthaltenen Angaben reichen dazu nicht aus. Es fehlt  insbesondere an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprünglichen Vertragsparteien und zum Datum des Vertrags. Standort und Miethöhe sind falsch bezeichnet. Es fehlt damit an einem zur Wahrung der Schriftform lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen Vereinbarungen ergeben.

Anmerkung: Die Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter unterliegt nicht der Schriftform und kann auch formlos durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Im vorliegenden Fall geschah dies durch Entgegennahme der Mietzinszahlungen und einer Mietbürgschaft vom neuen Mieter sowie Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen an diesen.

Quelle: NWB Datenbank

Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt, Freiburg