Brutto-Grundfläche (BGF) (in Anlehnung an die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18. Oktober 2012 B1, S. 1 bis 49)

Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Gebäudes einschließlich deren konstruktive Umschließungen (z. B. Wände, Dach). Hierzu gehören grundsätzlich auch Keller- und nutzbare Dachgeschossebenen.

In Anlehnung an die DIN 277–1: 2005–02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich c: nicht überdeckt.

Die Regelherstellungskosten (RHK) berücksichtigen ausschließlich die BGF der Bereiche a und b. Der Bereich c wird nicht einbezogen.

Auf die BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzurechnen. Dagegen werden bei der Ermittlung der BGF Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, nicht berücksichtigt.

Zu beachten sind folgende Besonderheiten:

• Balkone:

  Überdachte Balkone sind grundsätzlich zu dem Bereich b zuzuordnen. Jedoch sind Balkone, wenn sie allein durch den Dachüberstand überdeckt sind, dem Bereich c zuzurechnen (vgl. Abbildung 1).

• Dachgeschosse:

  Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ist ihre Nutzbarkeit. Dachgeschosse werden mit ihrer vollen Fläche auf die BGF angerechnet und somit als nutzbar behandelt, wenn deren lichte Höhe über 1,25 m beträgt und sie begehbar sind.

Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus.

Bei Gebäuden mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist aufgrund der Dachkonstruktion eine Dachgeschossnutzung nicht möglich, sodass eine Anrechnung der Grundfläche des Dachgeschosses bei der Berechnung der BGF nicht vorzunehmen ist (vgl. Abbildung 2).

Abbildung 1: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b, c

OFD Niedersachsen v. 15.04.2013 - S 3225 - 37 - St 283