ErbStH H B 196.2 (3) (Zu § 196 BewG)

Zu § 196 BewG

H B 196.2 (3)

Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück

Beispiel:

Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 611 m2, Bodenrichtwert 100 EUR/m2) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 65 000 EUR entstanden, von denen 50 000 EUR bezahlt worden sind.


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Wert für das zuvor unbebaute Grundstück
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 179 BewG)
611 m2 × 100 EUR/m2
61 100 EUR
Entstandene Herstellungskosten
(§ 196 Absatz 2 BewG; die tatsächliche Zahlung ist unbeachtlich)
+  65 000 EUR
Grundbesitzwert
126 100 EUR

Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück

Beispiel 1:

Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m2 großen Grundstück errichtet worden ist (Bodenrichtwert 200 EUR/m2), wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nach Abschluss der Baumaßnahme wird das Mehrfamilienhaus 4 Wohnungen beinhalten. Der Eigentümer verstirbt noch während der Bauphase am . Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten für die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten für die Beseitigung des alten Dachaufbaus). Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) beträgt lt. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR.


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Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 183 Absatz 1 BewG)
 
Vergleichswert ZFH lt. Grundstücksmarktbericht
(maßgeblich ist die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren vor Durchführung der Baumaßnahme)
370 000 EUR
Entstandene Herstellungskosten
(§ 196 Absatz 2 BewG)
+  50 000 EUR
Grundbesitzwert
420 000 EUR

Beispiel 2:

Ein mit einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück) bebautes Grundstück, das 1 100 m2 groß ist und für das ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m2 anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert. Der Eigentümer verschenkt das Grundstück (während der Bauphase) zum . Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 45 000 EUR entstanden. Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus beträgt 23 600 EUR und entspricht der üblichen Miete. Das Gebäude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt. Der Gutachterausschuss hat keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt.

Die Gesamtnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 22 BewG 80 Jahre. Da der Gutachterausschuss keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 BewG (Bewirtschaftungskosten = 21 %) und § 188 Absatz 2 Satz Nummer 1 BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %). Der Vervielfältiger beträgt nach Anlage 21 BewG bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren 18,93.


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Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. §§ 184 ff. BewG)
 
 
Bodenwert
1 100 m2 × 150 EUR/m2
 
165 000 EUR
Gebäudewert
 
 
Grundstücksrohertrag (Jahresentgelt)
23 600 EUR
 
Bewirtschaftungskosten (21 % × 23 600 EUR)
./.  4 956 EUR
 
Grundstücksreinertrag
18 644 EUR
 
Bodenwertverzinsung (5 % × 165 000 EUR)
./.  8 250 EUR
 
Gebäudereinertrag
10 394 EUR
 
Vervielfältiger
× 18,93
+ 196 758 EUR
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
 
361 758 EUR
Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG)
 
+  45 000 EUR
Grundbesitzwert
 
406 758 EUR

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
VAAAE-01592

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