ErbStH H B 186.1 (Zu § 186 BewG)

Zu § 186 BewG

H B 186.1

Betriebsaufspaltung

Beispiel:

U vermietet als Eigentümer ein Geschäftsgrundstück an die U-GmbH zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (tatsächliche Miete 20 EUR/m2 Nutzfläche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am stirbt U, Erbe ist S. Die übliche Miete beträgt 14 EUR/m2.

Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (Abweichung rd. 43 %), ist die übliche Miete nach § 186 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG zum Bewertungsstichtag anzusetzen.

Gestaffelte Mietänderung

Beispiel:

V vermietete als Eigentümer ab dem langfristig ein Laborgebäude mit einer Nutzfläche von 120 m2. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 0,20 EUR je m2 Wohnfläche vor. Am verstarb V.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am ermittelt sich wie folgt:


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Vereinbarte monatliche Miete (800 EUR × 12)
9 600 EUR
Mietsteigerung zum (0,20 EUR × 120 m2 × 12)
+  288 EUR
9 888 EUR

Mehrstöckige Mietverhältnisse

Beispiel:

A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7 200 EUR (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der Rohertrag im Sinne des § 186 BewG ist wie folgt zu berechnen:


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Mietzins des Untermieters
7 200 EUR
Mietzins des Hauptmieters
./.  3 400 EUR
Überschuss aus Weitervermietung
3 800 EUR
Davon 50 %
1 900 EUR
Miete aus dem Hauptmietvertrag
3 400 EUR
50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung
+  1 900 EUR
Mietertrag des Eigentümers im Monat
5 300 EUR
Entgelt (5 300 EUR × 12 =)
63 600 EUR

Mietvorauszahlungen

Beispiel:

V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.

Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von 2 000 EUR für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem zusätzlich eine Vorauszahlung auf die erhöhte Miete. Diese beträgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums ( ) 2 500 EUR. Am verschenkt V dieses Grundstück.

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am ermittelt sich wie folgt:


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Vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR × 12 =)
24 000 EUR
Vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR : 60 × 12 =)
+  6 000 EUR
30 000 EUR

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
VAAAE-01592

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