ErbStH H B 185.4 (Zu § 185 BewG)

Zu § 185 BewG

H B 185.4 [1]

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer

RNDgewichtet = 

WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn
WF/NF1 + WF/NFn

RND = Restnutzungsdauer

WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RNDgewogen = 

RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn
RoG1 + RoGn

RND = Restnutzungsdauer

RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils

Gebäudemix

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1992) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1992), ermittelt sich am Bewertungsstichtag ( ) wie folgt:

  1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Verwaltungsgebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
    60 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer
    41 Jahre
    Industriegebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
    50 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer
    31 Jahre

    (Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Absatz 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

    RNDgewogen = 

    RoG1 (100 000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) × RND2 (31 Jahre)
    RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR)

    RNDgewogen = 38,14 = rd. 38 Jahre

  2. Grundbesitzwert:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR =)
    140 000 EUR
    Abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %
    (Anlage 23 BewG: Geschäftsgrundstück, 38 Jahre RND)
    ./.   30 800 EUR
    Reinertrag des Grundstücks
    109 200 EUR
    Abzüglich Bodenwertverzinsung
    (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 BewG:
    Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert)
    ./.   19 500 EUR
    Gebäudereinertrag
    89 700 EUR
    Vervielfältiger 13,98
    (Anlage 21 BewG: RNDgewogen 38 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)
    × 13,98
    Gebäudeertragswert
    1 254 006 EUR
    Bodenwert (300 000 EUR)
    +   300 000 EUR
    Ertragswert/Grundbesitzwert
    1 554 006 EUR
Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):

Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m2 und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m2.

  1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Verwaltungsgebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
    60 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer
    41 Jahre
    Industriegebäude:
    wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG)
    50 Jahre
    abzüglich Alter am Bewertungsstichtag
    ./. 19 Jahre
    Restnutzungsdauer
    31 Jahre

    (Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Absatz 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

    RNDgewichtet = 

    NF1 (1 000 m2) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m2) × RND2 (31 Jahre)
    NF1 (1 000 m2) + NF2 (800 m2)

    RNDgewichtet = 36,56 = rd. 37 Jahre

  2. Grundbesitzwert:

    Tabelle in neuem Fenster öffnen
    Rohertrag (140 000 EUR)
    140 000 EUR
    Abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 %
    (Anlage 23 BewG: Geschäftsgrundstück, 38 Jahre RND)
    ./.   30 800 EUR
    Reinertrag des Grundstücks
    109 200 EUR
    Abzüglich Bodenwertverzinsung
    (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 BewG:
    Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert)
    ./.   19 500 EUR
    Gebäudereinertrag
    89 700 EUR
    Vervielfältiger 13,89
    (Anlage 21 BewG: RNDgewichtet 37 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %)
    ×     13,89
    Gebäudeertragswert
    1 245 933 EUR
    Bodenwert (300 000 EUR)
    +   300 000 EUR
    Ertragswert/Grundbesitzwert
    1 545 933 EUR

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
VAAAE-01592

1Zur Anwendung von H B 185.4 für Bewertungsstichtage nach dem 31. 12. 2015 siehe (BStBl I S. 173).

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