Leitsatz

1. Ein luxuriös ausgestattetes Mietwohngrundstück, das über vier abgeschlossene Wohneinheiten und ein Gästeappartement verfügt, aber allein zu eigenen Wohnzwecken des Klägers bzw. seiner Familie genutzt, nicht gegen Entgelt an Dritte überlassen wird und für das weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann, weil nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, in derselben Region liegende vermietete Objekte nicht existieren, ist im Rahmen der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren zu bewerten. Es ist auch nicht sachgerecht, aus einer heute bzw. im Jahre 2003 gezahlten Miete für ein anderes, nach dem 1.1.1964 errichtetes Gebäude durch Rückrechnung eine Miete für das Streitgrundstück nach den Verhältnissen des Jahres 1964 zu „ermitteln”.

2. Bei der Bewertung eines Mietwohngrundstücks im Sachwertverfahren ist es sachgerecht, zur Schätzung der zutreffenden Raummeterpreise der zu bewertenden Gebäudeteile auf die Hilfsmittel zurückzugreifen, die insbesondere der Richtliniengeber für die Bewertung anderer Arten von Grundstücken im Sachwertverfahren, also vornehmlich der Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und sonstiger bebauter Grundstücke, zur Verfügung gestellt hat (vgl. Anlagen 13, 14, 15 und 16 zu Abschn. 38 BewRGr).

3. Bei der Bewertung im Sachwertverfahren ist unter Bezugnahme auf die Regelung in Abs. 3 der Vorbemerkungen zu Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr bei mehrgeschossigen Gebäuden grundsätzlich keine eigenständige Bewertung des Kellerbereichs vorzunehmen, sondern es sind auch für einen vom umbauten Volumen her ungewöhnlich großen Kellerbereich die Raummeterpreise der Gebäudeklasse mit den niedrigsten Raummeterpreisen maßgebend, falls für das aufstehende Gebäude Raummeterpreise verschiedener Gebäudeklassen nach DIN 277 Abschn. 1.36 anzusetzen sind (vgl. BFH v. 16.5.2007, II R 36/05). Ist ein einheitlicher Raummeterpreis für ein Wohngebäude angewendet worden, gilt dieser Raummeterpreis auch für die zu dem Wohngebäude gehörenden Untergeschosse sowie für eine unter dem Vorplatz des Gebäudes liegende, direkte mit dem ersten Untergeschoss des Wohnhauses verbundene Tiefgarage.

4. Die Tiefgarage wäre nur dann selbstständig als Parkhaus/Tiefgarage in der Gebäudeklasse 8.6 der Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr mit einem anderen Raummeterpreis zu bewerten, wenn sie nicht in einem funktionellen oder bautechnischen Zusammenhang mit einem anderen zu bewertenden Gebäude stünde.