BFH  v. - IV B 47/06

Anforderungen an die Entkräftung der durch den Verkauf von mehr als drei Objekten begründeten Indizwirkung; Nachhaltigkeit bei zeitnahem Verkauf mehrerer Objekte

Gesetze: EStG § 15 Abs. 2

Instanzenzug:

Gründe

Die Beschwerde ist nicht begründet.

Die von der Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) aufgeworfenen Fragen haben keine grundsätzliche Bedeutung i.S. des § 115 Abs. 2 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO); ein Verfahrensfehler des Finanzgerichts (FG) i.S. des § 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO liegt nicht vor.

1. Die Frage, ob eine auf einem Gesamtplan beruhende Geschäftsidee zugunsten des Steuerpflichtigen als ein Umstand angesehen werden kann, der gegen eine bedingte Wiederverkaufsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks spricht, bedarf keiner höchstrichterlichen Entscheidung. Sie ist auch nicht entscheidungserheblich.

Es ist durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) geklärt, dass das Überschreiten der sog. Drei-Objekt-Grenze für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels lediglich eine indizielle Bedeutung hat (vgl. z.B. Beschlüsse des Großen Senats des , BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617, und vom GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291). Daraus folgt, dass trotz Veräußerung von mehr als drei Grundstücken innerhalb von fünf Jahren von einer privaten Vermögensverwaltung auszugehen ist, wenn nachweislich Umstände vorliegen, die darauf schließen lassen, dass der Steuerpflichtige im Zeitpunkt des Erwerbs oder der Bebauung beabsichtigte, das Objekt langfristig zu vermieten. Diese Absicht mag auf einem „Gesamtplan” beruhen; wesentlich ist nur, dass sie nachgewiesen und nicht lediglich behauptet wird. Diesen Nachweis hielt das FG im Streitfall nicht für erbracht.

Auch der Hinweis der Klägerin, dass die „Gesamtplanrechtsprechung” des BFH in ihren Einzelheiten noch nicht geklärt sei und im Schrifttum teilweise kritisch beurteilt werde, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Eine Parallele des Streitfalls zu dieser Rechtsprechung, aufgrund derer eine auf einer einheitlichen Planung beruhende und in einem engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehende Mehrzahl von Rechtsgeschäften für die steuerliche Beurteilung zu einem einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang zusammengefasst und das wirtschaftliche Ergebnis sodann unter den Steuertatbestand subsumiert wird (vgl. z.B. Spindler, Deutsches Steuerrecht —DStR— 2005, 1), ist nicht erkennbar.

2. Weder grundsätzlich bedeutsam noch entscheidungserheblich ist auch die Frage, ob eine Vermietung der später veräußerten Grundstücke über die Dauer von „genau fünf Jahren” als eine langfristige Vermietung und damit als ein Umstand gewertet werden kann, der gegen eine bereits im Zeitpunkt der Anschaffung der Grundstücke bestehende bedingte Veräußerungsabsicht spricht.

Der BFH hat in seiner neueren Rechtsprechung stets darauf hingewiesen, dass eine Vermietung, die nicht über fünf Jahre hinausgeht, grundsätzlich nicht als langfristig eingestuft wird (z.B. , BFHE 200, 304, BStBl II 2003, 133, II.2.a bb; , BFH/NV 2005, 1060). Da es sich bei der Vermietung aber nur um ein Indiz für das Vorhandensein der Absicht langfristiger Vermögensverwaltung handelt, mag nicht auszuschließen sein, dass auch eine Vermietung auf eine Zeit von genau fünf Jahren als nicht ausreichend für die Annahme einer Vermögensverwaltung angesehen werden kann. Dabei wird es jedoch stets auf die konkreten Umstände des jeweiligen Falles ankommen. Insbesondere ist von Bedeutung, ob die im jeweiligen Zeitraum geltende Rechtslage und die Marktverhältnisse den Verkauf des vermieteten Objekts erschweren (vgl. z.B. , BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65).

Das FG hat seiner Entscheidung jedoch einen anderen Gesichtspunkt zugrunde gelegt, indem es sich auf das (BFHE 180, 51, BStBl II 1996, 303) gestützt hat. Dort ist ausgeführt, dass die langfristige Vermietung von Gewerbeobjekten der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht nicht entgegensteht (vgl. aus jüngerer Zeit auch , BFH/NV 2004, 1089, und Senatsbeschluss vom IV B 233/02, juris, unter Verweis auf den Senatsbeschluss vom IV B 119/97, BFH/NV 1998, 1475). Das FG hat auch die von der Klägerin vermieteten Flüchtlingswohnheime als Gewerbeobjekte im Sinne dieser Rechtsprechung angesehen. Hiergegen mag man einwenden, dass die Wohnheime von den mietenden Gemeinden nicht zu gewerblichen Zwecken verwendet werden. Darauf kommt es jedoch nicht an; denn das FG hat die Wohnheime deswegen den Gewerbeobjekten gleich gestellt, weil auch bei ihnen „die Vermietung zu einem sichere Einnahmen versprechenden Zweck das Objekt für Kapitalanleger interessant macht und damit eher verkaufsfördernd wirkt”.

3. Schließlich hat auch die Frage, ob die —im Zuge der Aufgabe der ursprünglichen Vermietungstätigkeit innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs und aufgrund eines einheitlichen Veräußerungsentschlusses vorgenommene— Veräußerung sämtlicher Mietobjekte wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang angesehen werden kann, mit der Folge, dass diese Veräußerung keine nachhaltige Tätigkeit ist, keine grundsätzliche Bedeutung. Wie der Senat bereits mit Urteil vom IV R 112/92 (BFHE 180, 42, BStBl II 1996, 367) entschieden hat, ist der Verkauf einer größeren Zahl selbständiger Veräußerungsobjekte an unterschiedliche Erwerber trotz eines engen zeitlichen Zusammenhangs und eines einheitlichen Veräußerungsentschlusses nicht als einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang anzusehen, sondern als eine Mehrzahl selbständiger Tätigkeiten, denen rechtlich und wirtschaftlich eine eigenständige Bedeutung zukommt und die daher das Merkmal der Nachhaltigkeit erfüllen (vgl. auch , BFH/NV 1987, 646, m.w.N.).

4. Dem FG ist kein Verfahrensfehler unterlaufen.

Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung vor dem FG vorgetragen, es sei zwar zutreffend, dass auf ihrem Geschäftskonto die von dem Hersteller der Mobilheime gezahlten Provisionen vereinnahmt worden seien. Sie, die Klägerin, habe jedoch keine Vermittlungstätigkeit vorgenommen. Ansprechpartner für die Anschaffung der Mobilheime sei ausschließlich der damalige Gesellschafter-Geschäftsführer der von den Ehemännern der Gesellschafterinnen der Klägerin betriebenen GmbH gewesen. Die beiden Gesellschafterinnen der Klägerin hätten nie mit dem Verkäufer der Mobilheime zu tun gehabt. Es habe sich bei den Provisionszahlungen vielmehr um Preisnachlässe gehandelt, die jedoch nicht unmittelbar der GmbH gewährt, sondern direkt als Barvergütungen an die Klägerin gezahlt worden seien. Warum dies so gemacht worden sei, sei heute nicht mehr nachvollziehbar. Zum Beweis dieses Vortrags hat die Klägerin einen Mitarbeiter der Lieferfirma als Zeugen benannt. In der mündlichen Verhandlung hat sie diesen Zeugen erneut benannt und zwar dafür, dass es sich „bei der Vermittlungstätigkeit der Klägerin nur um Scheingeschäfte” gehandelt habe.

Das FG hat im Urteil ausgeführt, einer Einvernahme des benannten Zeugen habe es nicht bedurft, weil die Zahlungen auch dann nicht betrieblich veranlasst gewesen wären, wenn es sich bei der Provisionsvereinbarung zwischen der Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer der GmbH, und den Lieferanten um ein Scheingeschäft gehandelt hätte. Scheingeschäfte seien nach § 117 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nichtig. Im Falle der Nichtigkeit hätten aber nur die Lieferfirmen Ansprüche gegen die Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Es kann dahinstehen, ob das FG damit den unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin, es habe sich um ein Scheingeschäft gehandelt, als wahr unterstellt hat (vgl. hierzu Gräber/ Stapperfend, Finanzgerichtsordnung, 6. Aufl., § 76 Rz 26, m.w.N.). Zweifel hieran könnten deshalb bestehen, weil die Klägerin in Wirklichkeit nicht das Vorliegen eines Scheingeschäfts i.S. des § 117 BGB behauptet hat, sondern den Abschluss eines durchaus realen Geschäfts, das einen Preisnachlass für die GmbH zum Inhalt hatte, der vereinbarungsgemäß der Klägerin, wirtschaftlich also den Ehefrauen der GmbH-Gesellschafter, zufließen sollte. Auch diese Möglichkeit hat das FG jedoch in Betracht gezogen, indem es ausgeführt hat, in diesem Fall hätte lediglich ein Schadensersatzanspruch der GmbH gegen den Gesellschafter-Geschäftsführer bestanden (S. 13 der Urteilsreinschrift, vorletzter Absatz).

Fundstelle(n):
BFH/NV 2007 S. 234 Nr. 2
[NAAAC-33435]

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