Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes nach § 146 Abs. 7 BewG durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens in Fällen der Betriebsaufspaltung
Kurzinformation Bewertung Nr.002/2006 vom
Bei der Bedarfswertermittlung für bebaute Grundstücke (§ 146 BewG) wird gebeten in Fällen der Betriebsaufspaltung Folgendes zu beachten:
Die Öffnungsklausel des § 146 Abs. 7 BewG ermöglicht es dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) bei der Feststellung des Grundbesitzwertes (Bedarfswert) nachzuweisen. Diesen Nachweis kann er u.a. durch ein Sachverständigengutachten erbringen (R 177 ErbStR).
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Öffentlich bestellte und freie Sachverständige orientieren sich bei der Gutachtenerstellung an den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Nach § 6 WertV sind „zur Wertermittlung […] Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind.” Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse z.B. beeinflusst sein, wenn besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden haben.
Bei der Betriebsaufspaltung ist die Pacht (Miete) zwischen dem Besitz- und dem Betriebsunternehmen regelmäßig durch wirtschaftliche Interessen beeinflusst. Sie ist oftmals an der Obergrenze der noch angemessenen Miete angesiedelt. Die Pacht ist somit nicht – wie in § 6 WertV gefordert – von wirtschaftlichen Bindungen unbeeinflusst.
Die im Rahmen der Betriebsaufspaltung vereinbarte Pacht kann daher grundsätzlich nicht den allgemein anerkannten Wertermittlungsgrundsätzen und somit nicht dem Gutachten zu Grunde gelegt werden. Vielmehr ist es nicht zu beanstanden, wenn im Gutachten die ortsübliche (nicht erhöhte) Pacht zur Ableitung der Verkehrswerte herangezogen wird. Dies gilt jedoch ausdrücklich nur für den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes (§ 146 Abs. 7 BewG). Bei der Bedarfswertermittlung als solches nach § 146 Abs. 1 bis 6 BewG gilt in Fällen der Betriebsaufspaltung ansonsten der Ansatz der tatsächlich vereinbarten Pacht (siehe Kurzinfo 02/2005 vom ).
Sofern ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes im Rahmen der Betriebsaufspaltung vorgelegt wird, ist hinsichtlich der inhaltlichen Richtigkeit und Schlüssigkeit des Gutachtens stets Rücksprache mit dem zuständigen Bausachverständigen zu halten.
Weicht die im Gutachten angesetzte (übliche) Pacht von der tatsächlich vereinbarten Pacht ab, kann in Höhe der Differenz ggf. eine verdeckte Gewinnausschüttung des Betriebsunternehmens vorliegen. Es ist daher eine Kopie des Vorgangs dem für die Besteuerung des Betriebsunternehmens zuständigen Veranlagungsbezirk mit der Bitte um entsprechende Prüfung zuzuleiten.
Des Weiteren ist die Erbschaft- und Schenkungsteuerstelle zu informieren.
Bei der Ermittlung des gemeinen Wertes einer Kapitalgesellschaft ist zu beachten, dass sich die Ertragsaussichten einer Kapitalgesellschaft nach dem künftigen ausschüttungsfähigen Ertrag bestimmen. Die zur Ermittlung der Ertragsaussichten zugrunde gelegten Jahreserträge (Steuerbilanzgewinne) sind um die Beträge zu erhöhen oder mindern, die im Steuerbilanzgewinn nicht berücksichtigt sind. Daher wäre eine ggf. vorliegende verdeckte Gewinnausschüttung dem Steuerbilanzgewinn hinzuzurechnen.
Inhaltlich gleichlautend
OFD
Rheinland v.
OFD
Münster v.
Fundstelle(n):
BAAAB-84382