Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung einer aufwändig ausgestatteten oder gestalteten Wohnung
BStBl 2005 II, S. 386
Mit Schreiben vom (ESt-Kartei § 21 Fach 1 Karte 1) hat das BMF zur Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung umfassend Stellung genommen. Dabei wurde das Bezugsurteil noch nicht berücksichtigt. Für die Vermietung von aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen ergibt sich danach Folgendes:
Ist die verbilligte Vermietung nach dem vorstehenden BMF-Schreiben in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (weil die vereinbarte Miete unter 56 % der ortsüblichen Miete liegt oder weil bei einer Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete die Überschussprognose negativ ist), so ist die Einkunftserzielungsabsicht für den entgeltlichen Teil grundsätzlich zu unterstellen, es sei denn, dass ein Ausnahmefall vorliegt, der für eine private Veranlassung der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung und gegen das Vorligen einer Einkünfteerzielungsabsicht spricht.
Einen solchen Ausnahmefall, der eine Überschussprognose erforderlich macht, bildet die Wohnung in einem aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Wohnhaus, deren besonderen Wohnwert die Marktmiete nicht angemessen berücksichtigt. Hier ist mit der vereinbarten Miete und den auf den entgeltlichen Teil der Wohnungsüberlassung entfallenden Grundstücksaufwendungen eine zweite Überschussprognose zu erstellen.
Ist die zweite Prognose negativ, sind die gesamten Grundstücksaufwendungen nicht abzugsfähig; ist sie dagegen positiv, sind (nur) die auf den entgeltlichen Teil der Nutzungsüberlassung entfallenden Grundstücksaufwendungen als Werbungskosten abzuziehen.
Ob eine aufwändig ausgestattete oder gestaltete Wohnung vorliegt, richtet sich nach den Kriterien, die der BFH zum Ansatz der Kostenmiete bei eigengenutztem Wohnraum entwickelt hat. Im Einzelnen sprechen folgende Indizien für eine aufwändig gestaltete Wohnung:
Wohnfläche größer als 250 qm ( BStBl 1997 II S. 818),
Schwimmhalle ( BStBl 1998 II S. 342),
Grundstücksgröße größer als 1.600 qm ( BFH/NV 1998 S. 163),
besonders aufwändige architektonische Gestaltung ( BFH/NV 1998 S. 163),
Verwenden von besonders wertvollen Bau- und Ausstattungsmaterialien in erheblichem Umfang ( BFH/NV 1998 S. 163),
besonders aufwändige Gestaltung der Außenanlagen, insbesondere des Gartens ( BFH/NV 1998 S. 163),
der nach § 7 Abs. 4 EStG ermittelte Werteverzehr der Wohnung zuzüglich des nach § 7 Abs. 1 oder 4 EStG ermittelten Werteverzehrs für mitvermietete Einrichtungsgegenstände überschreitet die ortsüblich höchstens erzielbare Miete.
Die OFD bittet, das Urteil in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
OFD Frankfurt am Main v. - S 2253 A - 90 - St II 2.04
Fundstelle(n):
DAAAB-71731