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Einkunftserzielungsabsicht bei verbilligter Überlassung einer Wohnung – Mietrechtliche Kappungsgrenze und Fremdvergleich
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Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % (bis einschließlich VZ 2003 weniger als 50 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Der (BStBl 2003 II S. 646 = StuB 2003 S. 84) eine Aufteilung auch für Mieten von mindestens 50 % (ab VZ 2004 mindestens 56 %), aber weniger als 75 % der Marktmiete vorgenommen, wenn die aufgrund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht negativ ist.
Die Grundsätze dieses Urteils sind erst ab VZ 2004 anzuwenden ( BStBl I S. 405 = StuB 2002 S. 758). Aus gegebenem Anlass wird hierzu ergänzend Folgendes angemerkt:
1. Mietrechtliche Kappungsgrenze
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden.
Beispiel: Die Vermietung erfolgt in 2003 zu einem Mietzins von 50 % der ortsüblichen Miete. Nach § 558 Abs. 3 BGB ist in 2004 eine Anpassung von max. 20 % der bisherigen Miete möglich, auf dann 60 % der ortsüblichen Miete. Die nächste Mieterhöhung ist grundsätzlich frühestens nach drei Jahren, i...