Bedarfsbewertung;
Ermittlung
der Jahresmiete nach § 146 Abs. 2 BewG bei
mehrstöckigen Mietverhältnissen
Kurzinformation Bewertung Nr. 1/2005
Zur Frage der Ermittlung der Jahresmiete in Fällen, in denen der Mieter ein Untermietverhältnis eingeht, ist folgende Auffassung zu vertreten:
Nach § 146 Abs. 2 S. 2 BewG ist Jahresmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen ist zur Berechnung der Jahresmiete von den Beträgen auszugehen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. Hierzu zahlen auch Untermietzuschläge.
A (Hauptvermieter) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Besteuerungszeitpunkt monatlich 7 200 € (zuzüglich der Umsatzsteuer). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 € monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Hauptvermieter die Hälfte des Überschusses aus Haupt- und Untermiete zu. Die Kosten eines Umbaus trug der neue Endmieter als verlorenen Baukostenzuschuss. Die Jahresmiete i.S.d. § 146 Abs. 2 BewG ist wie folgt zu berechnen:
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Mietzins des Untermieters | 7.200 € |
./. Mietzins des Hauptmieters | 3.400 € |
Überschuss aus Weitervermietung | 3.800 € |
davon 50 v.H. | 1.900 € |
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Miete aus dem Hauptmietvertrag | 3.400 € |
+ 50 v.H. aus dem Überschuss der Weitervermietung | 1.900 € |
Mietzufluss beim Hauptvermieter im Monat | 5.300 € |
× 12 = Jahresmiete | 63.600 € |
Der verlorene Baukostenzuschuss des Endmieters (Untermieters) ist noch zeitanteilig als Miete zu erfassen (R 167 S. 3 ErbStR 2003).
Inhaltlich gleichlautend
OFD Düsseldorf v.
OFD Münster v.
Fundstelle(n):
UAAAB-52874