Grundstücksgemeinschaften;
Zurechnung von
Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassungen an einen
Miteigentümer
Mit seinen Urteilen vom , IX R 49/02, BStBl 2004 II S. 929 und IX R 42/01, NV, hat der BFH entschieden, dass bei der entgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Grundstücksgemeinschaft das Mietverhältnis mit den anderen Miteigentümern anzuerkennen sei und diese entsprechend ihren ideellen Miteigentumsanteilen anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, wenn der anmietende Miteigentümer das gemeinschaftliche Wohnhaus insgesamt über seinen Miteigentumsanteil hinaus nutze. Die Vermietung an den Ehegatten eines Miteigentümers und die gemeinschaftliche Nutzung durch die Eheleute ist als Selbstnutzung durch den Miteigentümer anzusehen (, NV).
Die bisherige Rechtsauffassung zur Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassung an einen Miteigentümer und gleichzeitige Vermietung von Teilen des Gebäudes ist daher überholt. Die Selbstnutzung eines Teils eines Gebäudes durch einen Miteigentümer führt nicht mehr zum vorrangigen Verbrauch seines Miteigentumsanteils.
Übersteigt bei einer entgeltlichen Überlassung die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil, ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen. Die auf den übersteigenden Teil entfallenden Einkünfte sind den überlassenden Miteigentümern im Verhältnis des Miteigentumsanteils zur Summe der Anteile der betroffenen Miteigentümer zuzurechnen.
Erfolgt neben der Eigennutzung durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung durch die Grundstücksgemeinschaft, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor und zwar unabhängig von der Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer. Die Einkünfte sind allen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen.
Die Geschwister A und B sind zu je 1/2 Miteigentümer eines Hauses. In dem Haus befinden sich drei Wohnungen mit je 60 m2 Wohnfläche. Die Anschaffungskosten in Höhe von 380.000 € (Anteil Grund und Boden: 80.000 €) wurden von A und B entsprechend ihren Miteigentumsanteilen getragen. Die Wohnungen werden wie folgt genutzt:
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EG: | Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an B zu eigenen
Wohnzwecken |
I. OG: | Unentgeltliche Überlassung an die Eltern von A und
B zu eigenen Wohnzwecken |
II. OG: | Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an
einen fremden Dritten |
Die Miete für das EG und das II. OG beträgt mit Umlagen je 500 € mtl., auf das gesamte Haus entfallen Aufwendungen (ohne AfA) in Höhe von 9.000 €.
Lösung:
Vermietung an B:
Da es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft handelt, ist das Mietverhältnis insoweit anzuerkennen, als die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil des B übersteigt. Der ideelle Miteigentumsanteil des B am EG beträgt 1/2 , die Nutzung erfolgt zu 1/1 , daher ist das Mietverhältnis zu 50 v.H. anzuerkennen. Die Einkünfte sind allein dem A zuzurechnen.
Unentgeltliche Überlassung an die Eltern
Mangels Einkunftserzielungsabsicht bleiben die auf diese Wohnung entfallenden Aufwendungen außer Ansatz.
Fremdvermietung
Hinsichtlich der Fremdvermietung liegt, unabhängig von der Eigennutzung des EG durch B, eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Die Einkünfte sind A und B zu je 1/2 zuzurechnen.
Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
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A | B | Summe | ||
Einnahmen: | ||||
– | EG:
1/2 von
500 € × 12 (Zurechnung nur bei A) | 3.000 € | – | 3.000 € |
– | I. OG: | – | – | – |
– | II. OG:
500 € × 12 | 3.000 € | 3.000 € | 6.000 € |
Summe
Einnahmen: | 6.000 € | 3.000 € | 9.000 € | |
Werbungskosten | ||||
– | AfA EG: 2 % von
100.000 € = 2.000 €, Ansatz nur bei A zu
1/2 | 1.000 € | – | 1.000 € |
– | AfA I. OG: kein Ansatz mangels
Einkunftserzielungsabsicht | – | – | – |
– | AfA II. OG: 2 % von
100.000 € = 2.000 €, Ansatz bei A und B
zu je
1/2 | 1.000 € | 1.000 € | 2.000 € |
– | Sonstige WK EG:
1/3 von
9.000 €, Ansatz nur bei A zu
1/2 | 1.500 € | – | 1.500 € |
– | Sonstige WK I. OG:
1/3 von
9.000 €, kein Ansatz | – | – | – |
– | Sonstige WK II. OG:
1/3 von
9.000 €, Ansatz bei A und B zu je
1/2 | 1.500 € | 1.500 € | 3.000 € |
Summe der
Werbungskosten | 5.000 € | 2.500 € | 7.500 € | |
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung | 1.000 € | 500 € | 1.500 € | |
Mögliche Eigenheimzulageförderung
Selbstnutzung der Wohnung durch B
Sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen, kann B max. 1/2 des Fördergrundbetrags nach § 9 Abs. 2 EigZulG in Anspruch nehmen (Rz. 56 des IV C 3 – EZ 1010 – 43/04).
Unentgeltliche Überlassung der Wohnung im I. OG an die Eltern
Bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen kann eine Eigenheimzulageförderung i.H. von jeweils 1/2 des Fördergrundbetrags in Betracht kommen (§ 4 Satz 2 und § 9 Abs. 2 EigZulG).
OFD Münster v. - Kurzinfo ESt
6/2005
Fundstelle(n):
XAAAB-42524