Dokument Bauherrengemeinschaft

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infoCenter (Stand: September 2019)

Bauherrengemeinschaft

Bernd Langenkämper

I. Definition der Bauherrengemeinschaft

Bei einer Bauherrengemeinschaft errichten zukünftige Alleineigentümer gemeinschaftlich auf Grundlage einheitlicher Vertragsgestaltungen mit einem Baubetreuer Gebäude bzw. Gebäudeteile oder schaffen solche durch die Aufteilung von Altbauten. Die jeweiligen Anleger als zukünftige Eigentümer können dabei sowohl Erwerber als auch Bauherren sein. Die Gebäudeteile (i.d.R. Eigentumswohnungen) sind den Beteiligten getrennt zuzurechnen, lediglich hinsichtlich der Planung, Herstellung, Erhaltung oder des Erwerbs bestehen gleichartige Rechtsbeziehungen zu Dritten.

II. Abgrenzungen

1. Abgrenzung zur Grundstücksgemeinschaft

Vereinbaren Steuerpflichtige die Errichtung eines gemeinsamen Gebäudes, das ihnen jeweils als Miteigentümer zuzurechnen ist, handelt es sich nicht um eine Bauherren- sondern um eine Miteigentümergemeinschaft. Die Miteigentümer sind Bauherren.

2. Abgrenzung zu Immobilienfonds

Bei einem Immobilienfonds wird nicht der einzelne Beteiligte Alleineigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sondern im Regelfall der Fond. Bei einem geschlossenen Immobilienfond erzielen die Gesellschafter gemeinschaftliche Einkünfte. Hinsichtlich anzuerkennender Verluste sind die Beschränkungen gemäß §§ 2b, 15a, 21 Abs. 1 S. 2 EStG zu beachten.

III. Erwerber oder Bauherr

Bei einer Bauherrengemeinschaft ist der Anleger regelmäßig Erwerber des Gebäudes und nicht Bauherr.

Dieses ist für den Abzug einzelner Werbungskosten von Bedeutung, die in Erwerbsfällen teilweise den Anschaffungskosten zuzurechnen sind.

Für die Abschreibung ist die Unterscheidung bedeutungslos, wenn die Anschaffung vor dem Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.

1. Erwerber

Der Anleger, der sich aufgrund eines von einem Projektanbieter (Baubetreuer, Initiator) vorformulierten Vertragswerks an einem Projekt zur Errichtung, Sanierung, Modernisierung oder zum Erwerb von Eigentumswohnungen oder Gebäuden beteiligt und sich ansonsten von dem Anbieter oder einem Dritten vertreten lässt, ist grundsätzlich Erwerber des Grundstücks.

Dies gilt auch dann, wenn der Anleger einzelne Leistungen aus dem Vertragswerk abwählen kann. Der Erwerber entfaltet weder eine größere Bauherreninitiative noch trägt er ein größeres Risiko als derjenige, der ein vom Bauherrn noch fertig zu stellendes Gebäude erwirbt.

2. Bauherr

Der Anleger wird ausnahmsweise Bauherr, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr selbst baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht. Er muss das Bauherrenrisiko von der Planung bis zur vollständigen Herstellung tragen. Das bedeutet, dass er auf die Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung wesentlichen Einfluss ausüben können muss. Das ist nicht der Fall wenn er nach Baubeginn einem Projekt zur Errichtung gleichförmiger Gebäude aufgrund eines bereits ausgearbeiteten Vertragswerks beitritt.

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