Erbbaurecht

I. Definition des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht – als Sonderform des Eigentums an Bauwerken – ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks eines Dritten ein bestehendes oder noch zu errichtendes Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Der Grundstückseigentümer gewährt einem Anderen die Möglichkeit, das in seinem Eigentum stehende und verbleibende Grundstück mit einem Bauwerk zu überbauen, welches in das alleinige Eigentum des Anderen übergeht.

Der Grundstückseigentümer, dem Substanz und Wertzuwachs seines Grundstücks erhalten bleiben, erhält für die Duldung dieser Nutzung vom Erbbauberechtigten ein Entgelt (Erbbauzins).

Mittels des Erbbaurechts kann der Grundstückseigentümer sein Grundstück als Sachwert halten und z.B. indirekt an den finanziellen Entwicklungen des Immobilienmarkts teilnehmen, ohne die üblichen Immobilienrisiken selbst zu tragen.

II. Zivilrechtliche Grundlagen

1. Begriff und Inhalt des Erbbaurechts

Eigentumsähnliches Recht:

Die Einräumung eines Erbbaurechts ist kein Rechtskauf sondern die Begründung eines verdinglichten Nutzungsrechts an einem Grundstück; Erbbaurecht und Grundstück bilden je eine selbständige wirtschaftliche und rechtliche Einheit.

Bauwerk:

Dabei steht das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts dem Errichtenden zu (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB; § 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG), während das Grundstück im Eigentum des Gestattenden verbleibt. Befindet sich auf dem Grundstück bereits ein Bauwerk, geht dies als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts auf den Erbbauberechtigten über.

Grundstück und Erbbaurecht:

Das Erbbaurecht umfasst grds. das gesamte Grundstück; eine Aufteilung im Hinblick auf mehrere auf einem Grundstück stehende Gebäude ist möglich ebenso wie die Aufteilung in Wohnungseigentumsrechte. Dann zerfällt die wirtschaftliche Einheit „Erbbaugrundstück“ in eine entsprechende Anzahl wirtschaftlicher Einheiten dergestalt, dass mit jedem Wohnungs- oder Teilerbbaurecht eine wirtschaftliche Einheit in Gestalt des anteiligen Erbbaugrundstücks korrespondiert.

Gegenleistung/Erbbauzins:

Der vom Erbbauberechtigten zu zahlende Erbbauzins ist (i.d.R.) als wiederkehrendes vorausbedungenes Entgelt vereinbart (§ 9 ErbbauRG). Die Höhe des Erbbauzinses ergibt sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks multipliziert mit dem zu vereinbarenden Erbbauzinssatz (für Grundstücke zu Wohnzwecken aktuell zwischen 2 % und 6 %).

2. Begründung des Erbbaurechts

Form und Verfahren:

Als dingliches Recht entsteht das Erbbaurecht mit Einigung und Eintragung im Grundbuch. Für die Einigung über die Bestellung eines Erbbaurechts bedarf es eines Vertrags mit notarieller Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB; § 11 Abs. 2 ErbbauRG).

Inhalt des Erbbauvertrags:

Im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages sind Vereinbarungen zur Laufzeit der Berechtigung (regelmäßig zwischen 40 und 99 Jahren) ebenso wie Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers für bestimmte Sachverhaltskonstellationen und gegenseitige Vorkaufsrechte üblich. Die Vereinbarung einer Abbruchverpflichtung für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude bei Beendigung des Erbbaurechts ist jedoch auch möglich.

Der Grundstückseigentümer hat regelmäßig ein Interesse daran, den Wert seines Grundstücks durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen über den Erhalt des Wertes des aufstehenden Gebäudes zu schützen.

Das Nutzungsentgelt kann sowohl als einmalige Zahlung aber auch als regelmäßig wiederkehrende Leistung vereinbart werden. Im letzteren Fall kommt wegen der langen Laufzeit die Absicherung durch eine Wertsicherungsklausel mit automatischer Anpassung in Betracht.

3. Übertragung

Die Übertragung des Erbbaurechts erfolgt weitgehend entsprechend den Regeln der Übertragung von Grundstücken; dabei ist neben der dinglichen Übertragung i.d.R. die ausdrückliche Übernahmeerklärung des Erwerbers hinsichtlich der nur schuldrechtlich geregelten Verpflichtungen erforderlich.

4. Belastung

Auch Erbbaurechte können durch Grundpfandrechte belastet werden.

5. Beendigung und Erlöschen

Eine Aufhebung des Erbbaurechts ist durch Vertrag zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer möglich; jedoch ist zusätzlich die Zustimmung aller Inhaber von Drittrechten an dem Erbbaurecht erforderlich, damit mit der Aufhebung des Erbbaurechts alle Belastungen erlöschen können.

Regelmäßig enthalten Erbbaurechtsverträge auch Vereinbarungen über die Bedingungen für den Heimfall - als Schutz des Grundstückseigentümers gegen mögliches vertragswidriges Verhalten des Erbbauberechtigten. Dabei führt der Heimfall nicht zu einem Erlöschen des Erbbaurechts, sondern lediglich zu einem Rückübertragungsanspruch (Eigentümererbbaurecht).

Mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht ; das Bauwerk wird Bestandteil des Grundstücks. Für den Verlust des Bauwerks ist dem Erbbauberechtigten grds. eine Entschädigung zu zahlen.

Beantragt der Grundstückeigentümer nun die Löschung des Erbbaurechts, kann die Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung grds. nur erfolgen, wenn gleichzeitig die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten (für den Eigentumsverlust an dem Bauwerk) in das Grundbuch eingetragen wird (mit gleichem Rang).

6. Besonderheiten in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern ist eine besondere zivilrechtliche Ausgangssituation zu beachten (§ 233 Art 3 EGBGB / §§ 287 – 294 ZGB (DDR)).