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Steuerliche Immobilienbewertung: vom Einheitswert zum Verkehrswert
Teil II: Ermittlung des Verkehrswerts nach der ImmoWertV 2010 bzw. ImmoWertV 2021
[i]Nagel, NWB 32/2021 S. 2377Grundlage für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertV 2010 beschränkte sich dabei bislang auf Kernaussagen. Detailliertere Vorgaben fanden sich in den Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Wertermittlungsrichtlinien 2006), die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten. Am hat nun der Bundesrat die ImmoWertV 2021 verabschiedet, in der alle wesentlichen Grundsätze geregelt sind (BGBl 2021 I S. 2805). Der zweite Beitragsteil stellt die marktgängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts dar, auf die sich der Steuergesetzgeber bezieht.
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Weitere Beiträge zur steuerliche Immobilienbewertung von Nagel finden Sie hier:
I. Allgemeines zur ImmoWertV 2010 und deren Novellierung 2021
[i]ImmoWertV 2010 erging aufgrund einer Ermächtigung im BauGB...Das BauGB enthält in § 194 lediglich eine Definition des Begriffs Verkehrswert (Marktwert), ohne detaillierte Vorgaben hinsichtlich dessen Ermittlung zu geben. Jedoch ermächtigt § 199 Abs. 1 BauGB die Bundesregierung mit der Zustimmung des Bundesrats zum Erlass von „Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte“ mittels Rechtsverordnung. S. 2465
[i]... und regelt verbindliche Grundsätze der BewertungDie übergeordnete Rechtsverordnung ist derzeit noch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) v. (BGBl 2010 I S. 639) mit Gültigkeit ab dem . Hier sind das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in ihren Grundzügen geregelt. Details der Wertermittlung in den einzelnen Verfahren geben weitere Richtlinien vor, im Einzelnen: [i]Jeweils eigenständige Richtlinien für die einzelnen Verfahren
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) v. (BAnz AT B3);
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) v. (BAnz AT B4);
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) v. (BAnz AT B1).
Ferner existiert die Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) v. (BAnz Nr. 24 S. 579), die hauptsächlich an die Gutachterausschüsse gerichtete Vorgaben im Zusammenhang mit der Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten enthält.
[i]Zusammenfassung der ImmoWertV 2010 und der Richtlinien in ImmoWertV 2021Diese einzelnen Rechtsgrundlagen wurden nun in einer einzigen Verordnung – der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 – zusammengefasst, die ihrerseits nur noch durch Anwendungshinweise (im Folgenden: ImmoWertV-Anwendungshinweise – ImmoWertA) ergänzt werden sollen. Die Anwendungshinweise sind derzeit nur im Entwurf vorliegend. Die ImmoWertV 2021 tritt am in Kraft (§ 54 ImmoWertV 2021).
Die Notwendigkeit der Überführung der Vorgaben der einzelnen Richtlinien in eine übergreifende Verordnung ergibt sich hauptsächlich aus dem Umstand, dass Richtlinien grundsätzlich reinen Empfehlungscharakter haben und die Regelung ihrer Verbindlichkeit im Erlasswege Ländersache ist. Die Relevanz für die bundesweit einheitliche steuer liche Wertermittlung erfordert aber die Schaffung einer verwertbaren, einheitlichen Datenlage. Inhaltlich wird demgegenüber allenfalls punktueller Korrektur- und Präzisierungsbedarf gesehen. [i]ImmoWertV 2021Die ImmoWertV 2021 besteht aus fünf Teilen und fünf Anlagen.