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Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken anhand des umgekehrten Ertragswertverfahrens
[i]BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19 NWB PAAAH-64928 Der BFH hat die Arbeitshilfe des BMF mit Urteil vom als ungeeignet für die Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken verworfen. Das umgekehrte Ertragswertverfahren könnte im steuerlichen Massenverfahren die Arbeitshilfe des BMF ablösen und Finanzverwaltung und Steuerpflichtige in die Lage versetzen, eine Aufteilung eines Grundstückskaufpreises [i]Grootens, Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken nach der BFH-Entscheidung zum vereinfachten Sachwertverfahren, BBK 24/2020 S. 1178 NWB TAAAH-66068 zügig und sachgerecht durchzuführen. Dies betrifft sowohl Fälle, in denen keine Aufteilung des Kaufpreises im Grundstückskaufvertrag festgelegt wurde, als auch Fälle, in denen eine vertragliche Aufteilung nur plausibilisiert werden soll. Im Beitrag wird das umgekehrte Ertragswertverfahren in Anknüpfung an die Ausführungen in BBK 24/2020 als Alternative anhand eines Praxisfalls vorgestellt.
Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .
I. Sachverhalt
Die [i]Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks mit Ladenlokal Steuerpflichtige G führt seit dem Jahr 2001 ein Einzelunternehmen, dessen Betriebszweck im Verkauf von Büchern und Schreibwaren besteht. Zur Erweiterung des Betriebs erwirbt G im Dezember 2020 ein gemischt genutztes Grundstück in der Fußgängerzone einer Stadt mit 150.000 Einwohnern. Das Gebäude (Baujahr 1990) verfügt über drei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss und befindet sich auf einem 1.000 m² großen Grundstück, für das ein Bodenrichtwert von 600 €/m² festgestellt wurde. Im EG befindet sich das Ladenlokal, für das im Keller Lagerflächen zur Verfügung stehen. In den darüber liegenden Etagen befinden sich insgesamt sechs Wohnungen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche des Grundstücks beträgt 633 m² zuzüglich 89 m² Kellerraum. Davon entfallen 477 m² auf die Wohnungen und 156 m² auf das Ladenlokal, zu dem zusätzlich 89 m² Lagerfläche im Keller gehören. S. 209
G [i]Keine vertragliche Aufteilung des Kaufpreiseszahlt an den Verkäufer einen Kaufpreis von 1.010.000 €. Zusätzlich sind Nebenkosten i. H. von 70.000 € zuzüglich 450 € Umsatzsteuer entstanden. Der Kaufpreis und die Nebenkosten wurden in vollem Umfang aus betrieblichen Mitteln geleistet. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist im Grundstückskaufvertrag versehentlich nicht erfolgt. G beabsichtigt, nur die eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteile zu bilanzieren und mit den vermieteten Wohnungen im Privatvermögen Einkünfte aus § 21 EStG zu erzielen.
II. Durchführung des umgekehrten Ertragswertverfahrens
[i]Ermittlung von anteiligen ErträgenDa der Grund und Boden im Gegensatz zum Gebäude unvergänglich ist, wird der notariell vereinbarte Kaufpreis bei der Anwendung des umgekehrten Ertragswertverfahrens in der Methode nach Jacoby/Geiling zunächst in einen Kaufpreis pro Jahr (= jährlicher Reinertrag gem. § 18 Abs. 1 ImmoWertV) umgerechnet. Abgeleitet aus diesem Kaufpreis pro Jahr werden im Anschluss die bei Kaufpreisaufteilungen gesuchten Verhältnisse
aus einem Bodenanteil pro Jahr (= Bodenwertverzinsungsbetrag gem. § 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) und
aus einem Gebäudeanteil pro Jahr (= Reinertragsanteil der baulichen Anlagen gem. § 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) ermittelt.
Die [i]Reduzierter Bodenwert als Kern des umgekehrten Ertragswertverfahrensanteiligen Bodenerträge, die erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer der darauf befindlichen baulichen Anlagen erzielt werden, werden im umgekehrten Ertragswertverfahren ausschließlich und somit zu 100 % dem Bodenanteil am notariell vereinbarten Kaufpreis zugeordnet. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden unvergänglich ist und auch nach dem Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Wert für den Grund und Boden verbleibt.
Zur Durchführung des umgekehrten Ertragswertverfahrens ist folglich die Ermittlung der Restnutzungsdauer erforderlich. Die Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke beträgt lt. Anlage 3 zur Sachwertrichtlinie 70 Jahre. Daraus ergibt sich bei einem Alter des Grundstücks von 30 Jahren eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren.