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Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude mittels Arbeitshilfe des BMF ist rechtswidrig
Anmerkungen zum
[i]BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19, NWB PAAAH-64928 Mit Urteil v. - IX R 26/19 ( NWB PAAAH-64928) hat der BFH entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch eine Berechnung mittels der Arbeitshilfe des BMF (abrufbar unter NWB LAAAE-61859) ersetzt werden darf. Die Arbeitshilfe gewährleistet nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts. Mit dieser Entscheidung sind weitreichende Folgen für die Praxis verbunden, die im Folgenden angesprochen werden.
Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .
I. Sachverhalt – Vertragliche Kaufpreisaufteilung war ungeeignet
[i]FA nutzt Excel-Tool des BMFIm Streitfall erwarb die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft, mit notariellem Vertrag aus 2017 eine vermietete Eigentumswohnung. Nach dem Kaufvertrag betrug der Kaufpreis 110.000 €. Der Kaufvertrag enthielt folgende Regelung: „Im Kaufpreis enthalten ist das Entgelt für den anteiligen Wert des Grundstücks, den die Beteiligten nach bestem Wissen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit 20.000 € beziffern.“ In ihrer Feststellungserklärung für das Streitjahr 2017 berücksichtigte die Klägerin eine AfA-Bemessungsgrundlage in Höhe von 96.547,47 €. Dabei legte sie die Kaufpreisaufteilung des notariellen Kaufvertrags zugrunde und berechnete einen Gebäudeanteil von 81,81 % (20.000/110.000). Das Finanzamt ermittelte mit Hilfe des Excel-Tools des BMF „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ auf der Internetseite des BMF einen Gebäudeanteil von 27,03 %. Dem lagen ein Bodenwert von 77.713 € (1.185 qm [Fläche] x 1.700 €/qm [Bodenrichtwert] x 38.577/1.000.000 [Miteigentumsanteil]) sowie ein Gebäudewert von 28.782 € (39 qm [Wohnfläche] x 738 €/qm [typisierte Herstellungskosten]) zugrunde. In der Einspruchsentscheidung wurde dieser Gebäudewertanteil noch um einen Gebäudeanteil für einen Tiefgaragenstellplatz (5.965 €) auf 34.747 € erhöht.
[i]FG: Arbeitshilfe des BMF ist eine für Widerlegung geeignete SchätzhilfeDas , NWB YAAAH-40190) wies die Klage als unbegründet ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die vertragliche Kaufpreisaufteilung spiegele im Streitfall nicht die realen Wertverhältnisse wider. Es halte aber die Arbeitshilfe des BMF für die Wertermittlung, insbesondere für die Ermittlung des Gebäudesachwerts, grundsätzlich für geeignet und messe ihren Ergebnissen eine große indizielle Bedeutung zu, um bei erheblicher Abweichung die S. 3875Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können. Es sehe in ihr – im Fall der Widerlegung – eine geeignete Schätzungshilfe.
II. BFH: Ungeeignete vertragliche Aufteilung kann nicht durch Berechnung mit dem Excel-Tool des BMF ersetzt werden
[i]BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19, NWB PAAAH-64928 Der BFH folgte im Ergebnis in seinem Urteil v. - IX R 26/19 ( NWB PAAAH-64928) nicht der Entscheidung des Finanzgerichts. Zwar sieht auch der BFH die von den Vertragsparteien getroffene Kaufpreisaufteilung als nicht geeignet an, als Grundlage für die AfA-Berechnung herangezogen zu werden; jedoch könne diese vertraglich vereinbarte Aufteilung nicht durch eine Berechnung mit dem Excel-Tool des BMF ersetzt werden.