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Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022
Keine gleich lautenden Erlasse, keine Richtlinien und jede Menge offene Fragen
Zur [i]Eisele, NWB 42/2019 S. 3060; ders., NWB 45/2019 S. 3291Neuregelung der Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ist eine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den mit steuerlicher Wirksamkeit ab notwendig. Die gesetzlichen Bestimmungen wurden in das Bewertungsgesetz übernommen. Allerdings kommen nur die Vorschriften zur Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) bundesweit zur Anwendung. Bei der Feststellung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B (Grundvermögen) wollen die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Sachsen eigene Wege (Öffnungsklausel) gehen. Aber [i]Grundsteuer- Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl 2019 I S. 1794keines dieser Länder hat bisher ein Landesgesetz verabschiedet. Deshalb haben einige Länder (u. a. Mecklenburg-Vorpommern und Nordrhein-Westfalen) die Entscheidung, wie ihre Bemessungsgrundlage aussehen soll, zurückgestellt. Lediglich Berlin, Brandenburg, Bremen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich endgültig auf die Umsetzung des Bundesgesetzes festgelegt. Dazu muss jedoch noch eine Reihe von Regelungen (Bewertungsrichtlinien oder zumindest gleich lautende Erlasse) erfolgen, denn ohne diese dringend notwendigen Klarstellungen ist eine Vielzahl von Rechtsbehelfen vorprogrammiert. Der nachstehende Beitrag zeigt – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die Problematiken auf und versucht Lösungen anzubieten.
Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .
I. Im Sachwertverfahren zu bewertende Grundstücke
[i]Sog. NichtwohngrundstückeNach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes sind Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. In der Anlage 42 zu § 259 BewG sind die im Sachwertverfahren zu bewertenden Gebäudearten und die auf die jeweilige Gebäudeart entfallenden Normalherstellungskosten (NHK) in drei Baujahresgruppen aufgeführt.
II. Zuordnung zu vergleichbaren Gebäudearten
[i]AuffangklauselAnlage 42 enthält zudem eine sog. Auffangklausel: Die „NHK für nicht aufgeführte Gebäudearten sind aus den NHK vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten.“ S. 3325
[i]Zuordnung problematischAber: In Anlage 42 sind lediglich 18 Gebäudearten aufgeführt. In der Wertermittlung steht diesen jedoch eine erheblich größere Anzahl von Gebäudearten gegenüber. Die Zuordnung zu einer der im Gesetz aufgeführten Gebäudearten ist deshalb oftmals problematisch, sie ist jedoch maßgebend für die Höhe des Grundsteuerwerts. Dazu einige Beispiele:
1. Kauf- und Warenhäuser (Anlage 42, Nr. 10.2)
[i]Weitere Anwendung des BFH-Urteils aus 2010Gilt hier die Rechtsprechung des (BStBl 2010 II S. 897)? Die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. (BStBl 2011 I S. 283) zur Bewertung von Warenhausgrundstücken sowie Grundstücken mit (Groß-)Markt- und Messehallen führen unter Bezugnahme auf dieses Urteil aus:
„Warenhäuser sind Gebäude, die [...] weit überwiegend dem Betrieb eines Einzelhandelsunternehmens dienen und die sich gegenüber üblichen Ladengrundstücken durch die Größe ihrer Nutzfläche unterscheiden. Die Nutzfläche von Warenhäusern liegt regelmäßig über 800 m 2 [...]. Warenhäuser sind regelmäßig mehrgeschossige Massivbauten. Als Warenhäuser sind auch SB-Märkte (Discounter), Verbrauchermärkte sowie die hinsichtlich der Art der angebotenen Waren beschränkten Kaufhäuser und Spezialkaufhäuser mit größeren Nutzflächen anzusehen.“
[i]Discounter, Einkaufszentren = WarenhäuserWenn die Beschreibung der Kauf- und Warenhäuser weiter anzuwenden ist, sind in Anlage 42, Nr. 10.2 sowohl die typischen Kaufhäuser (Galeria Karstadt-Kaufhof, Woolworth, C&A, Peek & Cloppenburg) oder auch Galerien, Shopping Malls bzw. Shopping Center als auch alle Handelsimmobilien (SB-Warenhäuser, z. B. Real, Globus, Toom, Wert-/Marktkauf), Discounter (z. B. Aldi, Lidl, Penny), Supermärkte (z. B. Rewe, Edeka, Tegut), Elektronik- (z. B. Mediamarkt, Saturn), Garten- und Baumärkte (z. B. OBI, Hornbach) und Online-Märkte (z. B. Amazon) als Kauf- und Warenhäuser zu bewerten und – [i]Verbrauchermärkte: Anlage 42 zu § 259 Abs. 1 BewG, Nr. 10.1in Anlage 42, Nr. 10.1 Verbrauchermärkte: Markt- und Messehallen, Großmarkthallen und Cash & Carry Märkte (Einkauf für Wiederverkäufer) – einzustufen.
Diese Zuordnung zu „vergleichbaren Gebäudearten“ ist für die Ermittlung des Grundsteuerwerts und damit für die Höhe der Grundsteuer von entscheidender Bedeutung. Zum besseren Verständnis der Auswirkungen:
[i]Erhebliche WertunterschiedeEin Verbrauchermarkt (Messehalle) aus dem Baujahr 2000 ist mit einem Normalherstellungswert von 742 € anzusetzen, ein Discounter oder ein Garten- und Baumarkt (beide Baujahr 2000) rechnen zu den Warenhäusern und sind mit 1.360 € anzusetzen.
[i]Zuordnung von Logistikimmobilien?Fraglich ist die Zuordnung von sog. Logistikimmobilien (Lagerung, Verwaltung, Kommissionierung, Verteilung und Umschlag, z. B. DHL, REWE, LIDL, LIBRI) in eine der beiden Gruppen (10.1 oder 10.2) oder die Bewertung der einzelnen Bauteile in der jeweiligen Nutzungsart. Dieses Problem kann nur im Rahmen der Bewertungsrichtlinien endgültig geklärt werden.
2. Beherbergungsstätten, Hotels und Verpflegungseinrichtungen (Anlage 42, Nr. 8)
a) Hotels und Beherbergungsstätten
[i]Bekannte HotelartenDie Zuordnung zu Hotels ist regelmäßig unproblematisch. Dazu rechnen Hotels, Hotel garni, All-Suite-Hotels, Aparthotels/Apartmenthotels, Pensionen, Hostels, B&B, FEWOTEL's, aber auch Hotels im Teileigentum, Sport- und Wellnesshotels, Hotelpensionen, Klubhotels und Motels sowie Beherbergungsstätten wie Gästehäuser, Boardinghouses, Kurpensionen, Kurhotels, Kurkliniken/Sanatorien, Erholungs-/Ferienheime, Feriensiedlungen, Bungalow-Hotelanlagen, Berghütten und Jugendherbergen. S. 3326
[i]Folgen der VereinfachungDie Zuordnung von Hotels und Beherbergungsstätten in eine Gebäudeart führt dazu, dass ungeachtet der bautechnischen Wertigkeiten (bspw. Viersternehotel in Berlin, Berghütte in den bayerischen Alpen, beide Baujahr 2000) lediglich nach Baujahr zu unterscheiden ist, denn es sind jeweils Normalherstellungswerte in Höhe von 1.427 €/qm Brutto-Grundfläche (BGF) anzusetzen, d. h. die Bauausstattung bleibt zugunsten der Vereinfachung unberücksichtigt.