Track 12 | Vermietung: Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor dem Kauf einer Immobilie
Track 12 | Anschaffungsnaher Aufwand
Anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kommen erst nach der Anschaffung des Wirtschaftsguts in Betracht. Nach dem Wortlaut sind nur Aufwendungen erfasst, die „innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung” getätigt werden. Was die Aufwendungen vor der Anschaffung angeht, ist nach den allgemeinen handelsrechtlichen Kriterien zu prüfen, ob es sich um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand handelt.
Für die Vermieter unter Ihren Mandanten ist möglicherweise auch die nächste Entscheidung des Bundesfinanzhofs [1] von Bedeutung. Danach gibt es vor der Anschaffung einer Immobilie keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.
In § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist bekanntlich geregelt: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Vorausgesetzt, die Aufwendungen übersteigen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes.
Im Gesetz ist unmissverständlich die Rede von Aufwendungen, die nach der Anschaffung durchgeführt werden. Wie der IX. Senat des BFH jetzt klargestellt hat, sind daher Aufwendungen, die vor dem Kauf getätigt wurden, nicht in die 15 %-Grenze einzubeziehen.
Bei Aufwendungen vor der Anschaffung ist nach den allgemeinen handelsrechtlichen Kriterien zu prüfen, ob es sich entweder um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt oder um Erhaltungsaufwand.
Was die Frage angeht, ob es sich um Aufwendungen vor oder nach dem Kauf handelt, ist auf die Durchführung der jeweiligen Arbeiten der einzelnen Handwerker oder Planer abzustellen. Der Zeitpunkt der Ausstellung der Rechnung und der Bezahlung sind nicht maßgeblich. [2] Der Zeitpunkt der Anschaffung richtet sich dabei nach dem wirtschaftlichen Eigentum, also dem Übergang von Nutzen und Lasten.
Beim Kauf von vertrauenswürdigen Verkäufern – z. B. in Abstimmung mit den eigenen Eltern – kann es sich möglicherweise lohnen, Arbeiten schon vor der Anschaffung durchzuführen. Das ist aber natürlich nur in Sonderfällen sinnvoll.
Fundstelle(n):
Steuern mobil 11/2020
NWB JAAAH-60442