Einkommensteuer | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG - kurzzeitige Vermietung ist unschädlich (BFH)

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, 2. Alternative EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt zusammenhängend im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat (BFH, Urteil v. 3.9.2019 - IX R 10/19; veröffentlicht am 26.3.2020).

Hintergrund: Von der Besteuerung der privaten Veräußerungsgeschäften ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Sachverhalt: Der Kläger erwarb im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung, die er bis einschließlich April 2014 durchgehend selbst nutzte. Ende 2014 verkaufte er die Wohnung. In der Zeit von Mai 2014 bis zum Verkauf im Dezember 2014 vermietete der Kläger die Wohnung.

Das FA ermittelte aus dem Verkauf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg. Das Gericht der ersten Instanz vertrat die Auffassung, die im Streitfall einschlägige Regelung in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG verlange nicht, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben müsse (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 7.12.2018 - 13 K 289/17, s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 1.4.2019).

Dem schlossen sich die Richter des BFH an:

• Der Ausdruck "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG setzt in beiden Alternativen lediglich voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" liegt nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen.

• Die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben.

• Vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr") - voll auszufüllen (BFH, Urteil v. 27.6.2017 - IX R 37/16, BStBl II 2017, 1192, m.w.N.; Trossen, NWB 43/2017 S. 3256, 3257).

• Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

Quelle: BFH, Urteil v. 3.9.2019 - IX R 10/19; NWB Datenbank (il)