Zu § 193 BewG
H B 193 (7)
Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts
Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i. H. v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m2. Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
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Ermittlung
Bodenwertanteil | |||
Verzinsungsbetrag des
Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR (500 m2 × 300 EUR/m2) | 7 500 EUR | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | ||
Vertraglich vereinbarter
jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR | ||
Unterschiedsbetrag | 4 500 EUR | ||
Vervielfältiger (aus
Anlage 21 BewG) | × 13,16 | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | ||
Bewertungsstichtag | |||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Restlaufzeit des
Erbbaurechts | 22
Jahre | ||
Bodenwertanteil (nach § 193
Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 59 220 EUR | ||
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach
§ 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 185 BewG | |||
Jahresmiete (Rohertrag nach
§ 186 BewG) | 45 000 EUR | ||
Bewirtschaftungskosten (aus
Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR | ./. 9 450 EUR | ||
Grundstücksart | Mietwohngrundstück | ||
Bezugsfertigkeit des
Gebäudes | 2008 | ||
Alter des Gebäudes | 10
Jahre | ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) | 70
Jahre | ||
Restnutzungsdauer | 60
Jahre | ||
Grundstücksreinertrag | 35 550 EUR | ||
Verzinsungsbetrag des
Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | ||
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
Gebäudereinertrag | 28 050 EUR | ||
Vervielfältiger (aus
Anlage 21 BewG) | × 18,93 | ||
Restnutzungsdauer | 60
Jahre | ||
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
Gebäudeertragswert am
Bewertungsstichtag | 530
986 EUR | ||
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts
nach
§ 194
Absatz 4 BewG | |||
Jahresmiete (Rohertrag nach
§ 186 BewG) | 45 000 EUR | ||
Bewirtschaftungskosten (aus
Anlage 23 BewG) 23 % von 45 000 EUR | ./. 12 150 EUR | ||
Bezugsfertigkeit des
Gebäudes | 2008 | ||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Alter des Gebäudes bei
Ablauf Erbbaurecht | 33
Jahre | ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) | 70
Jahre | ||
Restnutzungsdauer bei Ablauf
Erbbaurecht | 37
Jahre | ||
Grundstücksreinertrag | 32
850 EUR | ||
Verzinsungsbetrag des
Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | ||
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
Gebäudereinertrag | 25
350 EUR | ||
Vervielfältiger (aus
Anlage 21 BewG) | × 16,71 | ||
Restnutzungsdauer bei Ablauf
Erbbaurecht | 37
Jahre | ||
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | ||
Gebäudeertragswert bei
Ablauf des Erbbaurechts | 423
598 EUR | ||
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194
Absatz 4 BewG | |||
Gebäudeertragswert am
Bewertungsstichtag | 530
986 EUR | ||
Abgezinster
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 144 786 EUR | ||
Entschädigungsloser Anteil
des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) | 423
598 EUR | ||
Abzinsungsfaktor (aus
Anlage 26 BewG) | × 0,3418 | ||
Bewertungsstichtag | |||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Restlaufzeit des
Erbbaurechts | 22
Jahre | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 % | ||
Gebäudewertanteil | 386 200 EUR | ||
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach
§ 193 BewG | |||
Bodenwertanteil nach
§ 193
Absatz 3 BewG | 59 220 EUR | ||
Gebäudewertanteil nach § 193
Absatz 5 i. V. m.
§ 194
Absatz 4 BewG | + 386 200 EUR | ||
Grundbesitzwert | 445 420 EUR | ||
Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss - alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m2. Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
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Ermittlung
Bodenwertanteil | |||
Verzinsungsbetrag des
Bodenwerts 3,0 % von 125 000 EUR (500 m2 × 250 EUR/m2) | 3 750 EUR | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
Vertraglich vereinbarter
jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR | ||
Unterschiedsbetrag | 950 EUR | ||
Vervielfältiger (aus
Anlage 21 BewG) | × 22,81 | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Restlaufzeit des
Erbbaurechts | 39
Jahre | ||
Bodenwertanteil (nach § 193
Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR | ||
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193
Absatz 5 i. V. m.
§ 190 BewG | |||
Regelherstellungskosten | 975 EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten (aus
Anlage 24 zum
BewG) | 835 EUR/m2 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Standardstufe (alle
Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2
BewG) | × 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | × 230 m2 | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 224 250 EUR | ||
Alterswertminderung | 84,29
% | (59 J. ÷ 70 J) | /.189 021 EUR |
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bezugsfertigkeit des
Gebäudes | 1959 | ||
Alter des Gebäudes | 59
Jahre | ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | 70
Jahre | ||
Gebäudesachwert | 35 299 EUR | ||
Mindestwertansatz nach
§ 190
Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 250 EUR | 67 275 EUR | ||
Gebäudesachwert am
Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | ||
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach
§ 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194
Absatz 4 BewG | |||
Regelherstellungskosten | 976 EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten (aus
Anlage 24 zum
BewG) | 835 EUR/m2 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Standardstufe (alle
Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und 2
BewG) | × 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | × 230 m2 | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 224 480 EUR | ||
Alterswertminderung | 100 % | /. 224 480 EUR | |
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bezugsfertigkeit des
Gebäudes | 1959 | ||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Alter des Gebäudes | 99
Jahre | ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | 70
Jahre | ||
Gebäudesachwert | 0 EUR | ||
Mindestwertansatz nach
§ 190
Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswertes in Höhe von 224 480 EUR | 67 344 EUR | ||
Gebäudesachwert bei Ablauf
des Erbbaurechts | 67 344 EUR | ||
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m.
§ 194
Absatz 4 BewG | |||
Gebäudesachwert am
Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | ||
Abgezinster Gebäudesachwert
bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 5 317 EUR | ||
Entschädigungsloser Anteil
des Gebäudesachwerts bei Ablauf des Erbbaurechts (25 % von 67 344 EUR) | 16 836 EUR | ||
Abzinsungsfaktor (aus
Anlage 26 BewG) | × 0,3158 | ||
Bewertungsstichtag | |||
Ablauf des Erbbaurechts | |||
Restlaufzeit des
Erbbaurechts | 39
Jahre | ||
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
Gebäudewertanteil | 61 958 EUR | ||
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach
§ 193 BewG | |||
Bodenwertanteil nach
§ 193
Absatz 3 BewG | 21 669 EUR | ||
Gebäudewertanteil nach § 193
Absatz 5 i. V. m.
§ 194
Absatz 4 BewG | + 61 958 EUR | ||
Wert des Erbbaurechts | 83 627 EUR | ||
Grundbesitzwert | 83 627 EUR | ||
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478