Einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen bei sogenannten Mietpools
Ein Mietpool ist ein Zusammenschluss mehrerer Wohnungseigentümer zu einer Mietpoolgemeinschaft. Sinn und Zweck eines Mietpools ist die optimierte Bewirtschaftung des Objektes und die gleichmäßige Verteilung des Risikos von Mietausfällen auf alle Teilnehmer. Die Besonderheit eines Mietpools liegt darin, dass dem einzelnen Miteigentümer der Mietzins für die von ihm vermietete Wohnung nicht unmittelbar zufließt, sondern dass sämtliche Einnahmen in einen gemeinsamen Pool – in der Regel auf ein Treuhandkonto – fließen und anschließend (ggf. nach Abzug von Kosten) an die Eigentümer verteilt werden. Dazu wird bei Gründung des Mietpools ein Vertrag geschlossen. Dieser regelt, nach welchem Schlüssel die Mieteinnahmen an die Eigentümer ausgekehrt werden und welche Aufwendungen der Pool trägt. Die Mietverträge werden jedoch weiterhin von den Eigentümern selbst oder in deren Auftrag geschlossen. Die einzelnen Eigentümer tragen weiterhin die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Eine gemeinsame Einkunftsquelle liegt bei einem Mietpool demzufolge nicht vor. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind den einzelnen Eigentümern getrennt zuzurechnen.
Eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nach § 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO kommt bei einem Mietpool, mangels einer gemeinschaftlichen Einkunftserzielung, nicht in Betracht. Eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nach der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO ist unter den im (BStBl 2001 I S. 256) genannten Voraussetzungen zulässig (siehe Fach-Info 2/2009, Beitrag 13). Es handelt sich hierbei um Teilfeststellungen. Der Umfang der Feststellungen bezieht sich nach den Ausführungen des BMF in der Regel nur auf die Besteuerungsgrundlagen, die sich aus dem vertraglichen Gesamtaufwand ergeben. Je nach Gestaltung des Mietpoolvertrages können z.B. Garantiemieten, Rücklagen, gemeinschaftliche Modernisierungsmaßnahmen sowie Betriebs- und Verwaltungskosten Teil der gesonderten und einheitlichen Feststellung nach § 180 Abs. 2 AO sein. Zusätzlich sind beim Wohnsitz-FA ggf. weitere Werbungskosten zu berücksichtigen (z.B. AfA oder Schuldzinsen), soweit diese Kosten nicht Bestandteil der gesonderten und einheitlichen Feststellung sind.
Das Feststellungs-FA übersendet dem Wohnsitz-FA eine ESt 4 B-Mitteilung, die in der Regel als einzigen Betrag die Summe der diesem Beteiligten zuzurechnenden (Teil-)Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung enthält. Eine Aufschlüsselung der Berechnungsgrundlagen gibt es oft nicht. Folglich kann das Wohnsitz-FA nicht ohne weiteres erkennen, ob zusätzlich erklärte Werbungskosten des Steuerpflichtigen eventuell bereits in der Feststellungsmitteilung enthalten sind. Es ist, in gleichem Umfang wie bei einem Einzelobjekt zu Vermietung und Verpachtung, Aufgabe des Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass seine geltend gemachten Positionen nicht der Bindungswirkung der Feststellungsmitteilung unterliegen. Als Nachweis kommen in der Regel die individuellen Vereinbarungen des Mietpools und die vom Verwalter zu erteilende Abrechnung in Betracht. Aus dieser lässt sich meistens bereits genau ersehen, welche Einnahmen und Werbungskosten dem Beteiligten über den Mietpool zugerechnet werden. Ggf. ist in Zweifelsfällen Kontakt mit dem Feststellungs-FA aufzunehmen. In manchen Fällen enthalten ESt 4 B-Mitteilungen entsprechende Erläuterungen:
Erläuterungen
Mit dieser Feststellung werden nur die von dem Mietpool verwalteten Einnahmen und Ausgaben erfasst. Hierzu gehören die Garantiemieten, Rücklagen, Reparaturaufwendungen sowie Betriebs-u.Verwaltungskosten. Sonderwerbungskosten, wie z.B. Darlehenszinsen und Abschreibungen. werden nicht in die Feststellung einbezogen.
FinBeh Hamburg v. - S 0361-2019/003 -
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Fundstelle(n):
DStR 2019 S. 1978 Nr. 38
VAAAH-32227