50. Gebäude auf fremden Grund und Boden (§ 94 BewG)

(1) ¹Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und der Grund und Boden bilden zwei wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. ²Für beide wirtschaftliche Einheiten ist daher je ein Einheitswert festzustellen. ³Sie sind selbständig und unabhängig voneinander zu bewerten. ⁴Ungeachtet der für die Bewertung maßgeblichen Grundsätze gilt der Grund und Boden als bebautes Grundstück derjenigen Grundstücksart, in die die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes nach § 75 BewG einzuordnen ist. ⁵In den Fällen, in denen der Eigentümer des Gebäudes eine größere, dem Eigentümer des Grund und Bodens gehörende Fläche nur teilweise nutzt, ist daher nur die von ihm genutzte Fläche als (bebauter) „Grund und Boden” im Sinne von § 94 Abs. 1 BewG und damit als besondere wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 2 BewG) anzusehen. ⁶Sie ist demnach aus der die gesamte Bodenfläche umfassenden wirtschaftlichen Einheit – ggf. im Wege der Nachfeststellung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 BewG) – herauszulösen. ⁷Bei einer solchen, durch eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse bedingten Nachfeststellung ist es ohne Bedeutung, ob für die verbleibende wirtschaftliche Einheit (Stammeinheit) der Einheitswert fortgeschrieben werden kann. ⁸In diesen Fällen sind drei wirtschaftliche Einheiten vorhanden: das Gebäude als bebautes Grundstück; der wirtschaftlich zu dem Gebäude gehörende Grund und Boden ebenfalls als bebautes Grundstück und die nach der Abtrennung des vom Eigentümer des Gebäudes genutzten Grund und Bodens verbleibende Stammeinheit, die im allgemeinen ein unbebautes Grundstück sein wird.

(2) ¹Der Grund und Boden ist mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. ²Die Bewertung erfolgt nach den Abschnitten 7 bis 10. ³Der Umstand, daß auf dem Grundstück ein Gebäude steht, ist im allgemeinen nicht zu berücksichtigen. ⁴Eine Ermäßigung des Bodenwerts kommt ausnahmsweise dann in Betracht, wenn die Nutzungsbehinderung, die sich aus dem Vorhandensein des Gebäudes ergibt, den Bodenwert beeinträchtigt. ⁵Dies setzt voraus, daß im Feststellungszeitpunkt ein zwischen dem Eigentümer des Grund und Bodens und dem Eigentümer des Gebäudes abgeschlossener, für und gegen einen etwaigen Erwerber des Grund und Bodens geltender Pachtvertrag (vgl. § 581 Abs. 2, § 571 Abs. 1 BGB) noch für längere Zeit besteht, ohne daß ein dem Bodenwert entsprechender Pachtzins gezahlt wird. ⁶Die Minderung des Bodenwerts richtet sich dann ebenfalls nach der Dauer und dem Ausmaß der Nutzungsbehinderung.

(3) ¹Für die Bewertung des Gebäudes gelten die allgemeinen Vorschriften des § 76 BewG. ²Wegen der Ermittlung des auszuscheidenden Bodenwertanteils im Falle der Bewertung im Ertragswertverfahren vgl. die Anlagen 1 bis 8. ³Die Verpflichtung, das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit abzubrechen, mindert den Gebäudewert (§ 94 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BewG). ⁴Die Höhe des Abschlags ist im Falle der Bewertung im Ertragswertverfahren im allgemeinen den Spalten 4 bis 7 der Anlage 9 zu entnehmen. ⁵Wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt abgebrochen werden muß, so ist die Höhe des Abschlags jedoch nur den Spalten 1 bis 3 der Anlage 9 zu entnehmen. ⁶Wegen der Bemessung des Abschlags im Falle der Bewertung im Sachwertverfahren vgl. Abschnitt 44 Abs. 7. ⁷In vielen Fällen läßt sich am Feststellungszeitpunkt noch nicht übersehen, ob der Eigentümer des Grund und Bodens von seinem Recht, den Abbruch des Gebäudes zu verlangen, Gebrauch machen wird oder ob der Pachtvertrag verlängert werden wird. ⁸In diesen Fällen kann ein Abschlag nach § 94 Abs. 3 BewG nur gewährt werden, wenn der Gebäudewert infolge der bestehenden Unsicherheit wesentlich gemindert wird. ⁹Die Höhe des Abschlags bemißt sich hier nach den Umständen des einzelnen Falles. ¹⁰Ist jedoch am Feststellungszeitpunkt vorauszusehen, daß das Gebäude trotz der Verpflichtung nicht abgebrochen werden wird, so kommt ein Abschlag – auch wegen der bestehenden Unsicherheit – nicht in Betracht (§ 94 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BewG). ¹¹Ein solcher Fall liegt z. B. vor, wenn der Pachtvertrag bereits einmal verlängert wurde und anzunehmen ist, daß er auch in Zukunft verlängert werden wird, ohne daß Gründe tatsächlicher Art für eine bevorstehende Beendigung des Pachtvertrages sprechen.

(4) ¹In § 94 BewG ist – anders als in der Regelung des Erbbaurechts in den Fällen des § 92 Abs. 2 BewG – nichts Besonderes über die Bewertung des Gebäudes in den Fällen bestimmt, in denen das Eigentum an dem Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit entschädigungslos auf den Eigentümer des Grund und Bodens übergeht. ²Die Forderung des Eigentümers des Grund und Bodens auf die entschädigungslose Überlassung des Gebäudes und die ihr entsprechende Verpflichtung des Eigentümers des Gebäudes wirken sich daher in den Fällen des § 94 BewG weder in der Bewertung des Grund und Bodens noch in der Bewertung des Gebäudes aus. ³Die Forderung des Eigentümers des Grund und Bodens und die Verpflichtung des Eigentümers des Gebäudes sind vielmehr allein bei der Ermittlung des Gesamtvermögens – beim Betriebsvermögen oder beim sonstigen Vermögen – anzusetzen.

(5) ¹Der Abbruch eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden ist bei den beiden wirtschaftlichen Einheiten „Grund und Boden” und „Gebäude”, ggf. auch bei der verbleibenden wirtschaftlichen Einheit (Stammeinheit), zu berücksichtigen. ²Das Gebäude fällt als selbständige wirtschaftliche Einheit weg; sein Einheitswert ist aufzuheben (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BewG). ³Durch den Abbruch des Gebäudes ist der bisher als bebautes Grundstück geltende Grund und Boden ein unbebautes Grundstück geworden, diese Änderung ist durch eine Artfortschreibung (§ 22 Abs. 2 BewG) zu berücksichtigen. ⁴Eine etwaige Wertminderung, die sich aus der Nutzungsbehinderung infolge der Bebauung des Grund und Bodens ergab, entfällt. ⁵Falls der Grund und Boden aus der verbleibenden wirtschaftlichen Einheit (Stammeinheit) infolge der Errichtung des Gebäudes herausgelöst wurde, wird in der Regel in die Stammeinheit als unselbständiger Teil – ggf. im Wege der Wertfortschreibung – wieder einbezogen werden. ⁶Der Grund und Boden fällt dann regelmäßig als selbständige wirtschaftliche Einheit mit der Folge weg, daß sein Einheitswert ebenfalls nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben ist.

(6) ¹Der Übergang des Eigentums an einem Gebäude auf fremden Grund und Boden auf den Eigentümer des Grund und Bodens führt dazu, daß die bisher bestehenden zwei wirtschaftlichen Einheiten „Grund und Boden” und „Gebäude” nunmehr in der Regel eine wirtschaftliche Einheit „bebautes Grundstück” bilden. ²Die bisherige wirtschaftliche Einheit „Gebäude” fällt dann als selbständige wirtschaftliche Einheit weg; ihr Einheitswert ist aufzuheben (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BewG). [1] ³Für die jetzt aus dem Grund und Boden und dem Gebäude bestehende wirtschaftliche Einheit „bebautes Grundstück” ist der Einheitswert fortzuschreiben, wenn infolge des Übergangs des Eigentums an dem Gebäude auf den Eigentümer des Grund und Bodens die Wertgrenzen des § 22 BewG überschritten werden. ⁴Hätte vorher noch eine dritte wirtschaftliche Einheit (Stammeinheit) bestanden, so richtet sich die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheiten nach den Umständen des Einzelfalles. ⁵In vielen Fällen wird die nunmehr aus dem Grund und Boden und dem Gebäude bestehende wirtschaftliche Einheit „bebautes Grundstück” mit der Stammeinheit zu einer einzigen wirtschaftlichen Einheit zu vereinigen sein. ⁶In der Regel wird dann der Einheitswert für die Stammeinheit fortgeschrieben werden. ⁷In anderen Fällen wird das „bebaute Grundstück” neben der Stammeinheit als selbständige wirtschaftliche Einheit bestehen bleiben.

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