17. Mindestwert (§ 77 BewG)
(1) 1Die Mindestbewertung setzt voraus, daß Grund und Boden und Gebäude zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. 2Sie ist daher bei der Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 94 BewG) nicht anzuwenden, weil hier Grund und Boden und Gebäude getrennt bewertet werden.
(2) 1Die Regelung über die Mindestbewertung stellt nur darauf ab, ob der gemeine Wert des Grund und Bodens ohne Außenanlagen – ggf. aber unter Berücksichtigung von Abbruchkosten (vgl. Absatz 4) – höher ist als der Wert, der sich nach den Vorschriften über die Bewertung bebauter Grundstücke ergibt. 2Ist dies der Fall, so ist der höhere Bodenwert – Mindestwert – als Einheitswert festzustellen. 3Weitere Voraussetzungen bestehen für die Mindestbewertung nicht. 4Der Einheitswert umfaßt aber – wie auch sonst bei der Bewertung der bebauten Grundstücke – den Grund und Boden, die aufstehenden Gebäude und die Außenanlagen (vgl. hierzu BFH-Urteil vom 15.3.1963, BStBl III S. 252).
(3) 1Die Mindestbewertung kommt hauptsächlich in Fällen der an sich nach dem Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Bewertung in Betracht, bei der der Einheitswert unabhängig vom Wert des Grund und Bodens ermittelt wird. 2Auch beim Sachwertverfahren kann die Mindestbewertung in Betracht kommen. 3Dies trifft z. B. in den Fällen zu, in denen der Bodenwert hoch ist, dagegen die Wertzahl (§ 90 BewG) sowie der Wert der Gebäude und Außenanlagen (§§ 85 und 89 BewG) gering sind. 4Unter diesen Umständen kann sich im Sachwertverfahren nach § 83 BewG für das Grundstück ein Grundstückswert ergeben, der unter dem Wert des Grund und Bodens liegt.
(4) 1Die Berücksichtigung von Abbruchkosten nach § 77 Satz 2 BewG setzt voraus, daß auf dem Grundstück einzelne Gebäude oder Gebäudeteile (z. B. ein Gebäudeflügel oder die oberen Stockwerke eines Gebäudes) nicht mehr benutzbar sind und daher aus bautechnischen Gründen abgebrochen werden müssen. 2Dagegen sind die Kosten unberücksichtigt zu lassen, die durch einen gleichzeitigen Abbruch noch benutzbarer Gebäude oder Gebäudeteile entstehen. 3Kosten, die dadurch entstehen, daß Gebäude oder Gebäudeteile abgebrochen werden, um das Grundstück entsprechend seinem Bodenwert wirtschaftlich sinnvoller auszunutzen, können ebenfalls bei der Ermittlung des Grundstückswerts nicht abgezogen werden.
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