Gründe

I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) —Eheleute— bewohnten ihr eigenes Zweifamilienhaus. Für die von ihnen genutzte Wohnung nahmen sie die Übergangsregelung nach § 52 Abs. 21 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in Anspruch.

Für das Streitjahr 1996 erklärten die Kläger für ihre selbst-genutzte Wohnung einen Netto-Mietwert und machten auf der Ausgabenseite Werbungskosten, aber keine Kosten für Heizung und Warmwasser geltend. Im Einspruchsverfahren begehrten sie anstelle der tatsächlichen Werbungskosten erstmals den Ansatz des Werbungskosten-Pauschbetrags gemäß § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG in Höhe von 6 132 DM. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) berücksichtigte im Änderungsbescheid für die selbst genutzte Wohnung antragsgemäß den Werbungskosten-Pauschbetrag, schätzte jedoch auf der Einnahmenseite umlagefähige Kosten in Höhe von 2 628 DM hinzu; insoweit wies es den Einspruch als unbegründet zurück.

Die Klage blieb erfolglos. In seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2000, 426 veröffentlichten Urteil vertrat das Finanzgericht (FG) die Auffassung, dass im Rahmen der Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus bei Ansatz des Werbungskosten-Pauschbetrags nach § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG auf der Ausgabenseite der auf der Einnahmenseite angesetzte Netto-Mietwert um die entsprechenden ortsüblichen umlagefähigen Nebenentgelte (Umlagen) zu erhöhen sei.

Mit der Revision rügen die Kläger die Verletzung materiellen Rechts (§ 9a Satz 1 Nr. 2 EStG). Die Kläger beantragen sinngemäß, die Vorentscheidung aufzuheben und unter Änderung des Einkommensteuerbescheids 1996 vom 7. Juli 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. September 1998 die Einkommensteuer 1996 auf 3 731 DM festzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II. Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO—). Das FG hat zu Recht entschieden, dass bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem von den Klägern angesetzten Mietwert die vom FA geschätzten Umlagen hinzuzurechnen sind.

1. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1, 1. Alternative EStG in der nach § 52 Abs. 21 Satz 2 EStG auf den Streitfall anzuwendenden Fassung gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch der Nutzungswert der Wohnung im eigenen Haus. Den unbestimmten Rechtsbegriff ”Nutzungswert” hat der Senat in ständiger Rechtsprechung (z.B. Urteil vom 22. Oktober 1993 IX R 35/92, BFHE 174, 51, BStBl II 1995, 98, m.w.N.) dahin ausgelegt, dass der zu schätzenden Rohmiete die nachgewiesenen Werbungskosten gegenüberzustellen sind.

a) Die anzusetzende Rohmiete ist in entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2 EStG (st. Rechtsprechung, z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 11. Oktober 1977 VIII R 20/75, BFHE 123, 347, BStBl II 1977, 860, m.w.N.) grundsätzlich anhand der am Wohnungsmarkt für vergleichbare Objekte erzielbaren Miete, der sog. Marktmiete, zu schätzen. Da von dem Rohmietwert die nachgewiesenen Werbungskosten abzusetzen sind, ist dieser als Brutto-mietwert zu ermitteln (BFH-Urteil vom 3. Mai 1963 VI 140/61 U, BFHE 77, 127, BStBl III 1963, 364). Das bedeutet, dass in den Fällen, in denen auf der Einnahmenseite lediglich eine Netto-(Kalt-)Miete angesetzt wurde, dieser umlagefähige Nebenentgelte in durchschnittlicher Höhe hinzugerechnet werden müssen (BFH-Urteile vom 30. Januar 1996 IX R 80/90, BFHE 180, 69, BStBl II 1997, 23, und IX R 18/91, BFHE 180, 65, BStBl II 1997, 25; vgl. auch BFH-Urteil vom 10. Mai 1994 IX R 75/90, BFH/NV 1995, 213). Dafür spricht auch —entgegen der Ansicht der Revision— die Systematik des Gesetzes, wonach die gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG für alle Überschuss-Einkunftsarten gleichermaßen vorzunehmende Einkünfteermittlung es erfordert, auf der Einnahmen- wie der Ausgabenseite alle im Zusammenhang mit der jeweiligen Einkunftsart stehenden Vorgänge betragsmäßig zu erfassen.

b) Nichts anderes gilt, wenn statt nachgewiesener Werbungskosten der Werbungskosten-Pauschbetrag gemäß § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG geltend gemacht wird. Die mit dieser Vorschrift beabsichtigte Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens wirkt sich nur auf der Ausgabenseite aus. Der Umstand, dass die mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang stehenden Aufwendungen mit dem Pauschbetrag in einer gesetzlich typisierenden Höhe festgesetzt worden sind, hindert nicht die Erfassung von Nebenentgelten auf der Einnahmenseite. Dies hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 14. Dezember 1999 IX R 69/98 (BFHE 190, 442, BStBl II 2000, 197) und IX R 23/99 (BFH/NV 2000, 831) für den Fall der (Fremd-)Vermietung entschieden. Die Grundsätze dieser Entscheidungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, gelten in gleicher Weise für die Besteuerung des Nutzungswerts der Wohnung im eigenen Haus, die darauf gerichtet ist, den selbstnutzenden Eigentümer steuerrechtlich so zu behandeln, wie wenn er die Wohnung an sich selbst vermietet hätte (st. Rechtsprechung, s. BFH-Urteile in BFHE 180, 69, BStBl II 1997, 23, und BFHE 180, 65, BStBl II 1997, 25, m.w.N.).

2. Hiernach hat das FG im Streitfall, in dem die Beteiligten übereinstimmend davon ausgehen, dass die Kläger als Einnahmen lediglich die Netto-(Kalt-)Miete angesetzt haben, die vom FA vorgenommene Hinzurechnung von —der Höhe nach unstreitiger— umlagefähiger Nebenentgelte zutreffend als rechtmäßig beurteilt.