Bewertung | Schätzung der üblichen Miete (FG)

Bei der Ermittlung des Rohertrags eines Mietwohngrundstücks ist zur Ermittlung der Abweichung der vereinbarten Mieten von der „üblichen Miete” auf die unteren bzw. oberen Werte der Mietspiegel-Preisspanne abzustellen. Nur wenn die vereinbarte Miete mehr als 20 % über dem oberen oder mehr als 20 % unter dem unteren Spannenwert liegt, ist zur Ermittlung des Rohertrags statt der tatsächlich vereinbarten Miete die übliche Miete anzusetzen (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.10.2016 - 3 K 3002/15; Revision zugelassen).

Sachverhalt: Der Kläger ist Erbe seiner verstorbenen Mutter; zum Nachlass gehörte unter anderem ein mit einem Gebäude mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bebautes Grundstück. Bei der Feststellung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer folgte das beklagte FA im Wesentlichen den Angaben des Klägers in der Feststellungserklärung; es wich lediglich bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts (§ 185 BewG) insoweit von den Angaben des Klägers ab, als es statt von einer Jahresrohmiete in Höhe von erklärten 110.160 € von einem jährlichen Rohertrag des Grundstücks von 130.272 € ausging.

Hierzu führte das FG Berlin-Brandenburg weiter aus:

• Der festgestellte Grundbesitzwert ist vom FA dem Grunde und der Höhe nach zutreffend im Ertragswertverfahren ermittelt worden.

• Das FA hat bei der Ermittlung des Rohertrags des Grundstücks § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zutreffend in der Weise angewandt, dass er zur Ermittlung der Abweichung der vereinbarten Mieten von der „üblichen Miete” nicht auf den Mittelwert der Mietpreisspanne, sondern auf die unteren bzw. oberen Werte der Mietspiegel-Preisspanne abgestellt hat.

• Auf welche Art und Weise die übliche Miete zur Prüfung der 20-Prozent-Grenze zu ermitteln ist, gibt der Gesetzgeber nicht vor. Letztlich handelt es sich um eine Schätzung gemäß § 162 AO, bei der alle Umstände, die für die Schätzung von Bedeutung sind, zu berücksichtigen sind.

• Im Streitfall berufen sich beide Beteiligte zur Ermittlung der üblichen Miete auf den Mietspiegel des Jahres 2011. Während das FA allerdings meint, alle Mietwerte, die sich innerhalb der jeweiligen Mietpreisspanne – also zwischen unterstem und oberstem Spannenwert – bewegen, seien als üblich anzusehen, steht der Kläger auf dem Standpunkt, Bezugsgröße für die 20 %-Abweichung könne nur der Mittelwert der Mietspiegelmiete sein.

• Der erkennende Senat ist der Auffassung, dass zur Ermittlung der 20 %-Abweichung gemäß § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG ein Vergleich der vereinbarten Miete mit den äußeren Spannenwerten des Mietspiegels stattzufinden hat. Nur wenn die vereinbarte Miete mehr als 20 % über dem oberen Spannenwert oder mehr als 20 % unter dem unteren Spannenwert liegt, ist zur Ermittlung des Rohertrags statt der tatsächlich vereinbarten Miete die übliche Miete anzusetzen. Diese übliche Miete ist gemäß § 186 Abs. 2 Satz 2 BewG dann in Höhe des Mittelwerts des Mietspiegels zu bemessen.

Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.10.2016 - 3 K 3002/15; NWB Datenbank (Sc)