Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung bei der Vermietung von Grundstücken für teils unternehmerische Zwecke, teils Wohnzwecke und teils nichtunternehmerische Zwecke
1. § 9 Absatz 1 UStG
1.1 Allgemeines
Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann aber nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter ein Unternehmer ist und die Vermietung für dessen Unternehmen erfolgt.
Die Vermietungsleistung ist als sonstige Leistung vom Mieter zwingend entsprechend der beabsichtigten Verwendung aufzuteilen (Abschn. 15.2c Abs. 2 Nr. 1 UStAE). Ein Wahlrecht wie bei der Anschaffung oder Herstellung von gemischt genutzten einheitlichen Gegenständen, besteht nicht.
Die Option wird nur insoweit wirksam, als die Vermietungsleistung für den unternehmerischen Bereich des Mieters bestimmt ist. Dies gilt auch dann, wenn nach den getroffenen Mietvereinbarungen von einer einheitlichen Vermietung ausgegangen werden soll.
1.2 Teilbarkeit der Leistung
Werden mehrere gemeinsam überlassene Räume unterschiedlich sowohl unternehmerisch als auch nichtunternehmerisch genutzt, so ist bei einer räumlichen Teilbarkeit der Überlassung ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nur hinsichtlich des unternehmerisch genutzten Grundstücksteils möglich. Maßgebend für die Abgrenzung ist in diesem Fall der Raum als kleinste wirtschaftliche Einheit. Die Aufteilung in einen nicht optionsfähigen steuerfreien Teil und in einen Entgeltsteil, bei dem ein Verzicht auf die Steuerfreiheit möglich ist, kann im Wege einer sachgerechten Schätzung erfolgen (z. B. anhand des gemittelten Verhältnisses der genutzten Flächen (qm) und der Rauminhalte (cbm)).
Ein Vermieter überlässt einem Rechtsanwalt eine zum Teil für Praxis- und zum Teil für Wohnzwecke genutzte Wohnung und erhält aufgrund des Mietvertrages ein Pauschalentgelt.
Lösung:
Der auf den für die Rechtsanwaltspraxis genutzten Raum entfallende Entgeltsanteil ist sachgerecht zu schätzen. Wenn das Pauschalentgelt anhand €/qm berechnet wurde, bietet sich eine Aufteilung nach genutzten qm an.
Außer der räumlichen Trennung der Grundstücksvermietung kann eine Aufteilung entsprechend der zeitlich aufeinanderfolgenden Nutzung durchzuführen sein. Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein Jahres- bzw. Monatsmietvertrag abgeschlossen oder eine stundenweise Vermietung durchgeführt wird
2. § 9 Absatz 2 UStG
Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist seit dem die Option nur unter weiteren Voraussetzungen möglich. Gemäß § 9 Abs. 2 UStG in der derzeit gültigen Form ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG nur zulässig, soweit der Unternehmer nachweist, dass der Mieter bzw. Pächter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Das Ausmaß der Einschränkung der Optionsmöglichkeit ist abhängig vom Zeitpunkt der Errichtung und Fertigstellung des Gebäudes. Die Übergangsregelungen des § 27 Abs. 2 UStG sind auch beim Erwerb eines Altgebäudes zu beachten.
Die Rundverfügung vom 28.10.2003 – S 7198 A – 1/86 – St 22 ist überholt.
OFD Frankfurt/M. v. - S 7198 A-1/86-St 111
Fundstelle(n):
HAAAG-35152