Einkommensteuer | Mietverhältnis bei Widerruf einer Schenkung (FG)

Wird bei einem Mietverhältnis zwischen dem Sohn als Vermieter und seiner Mutter als Mieterin die Mietzahlung geleistet, indem die Mutter eine ihrem Sohn vor Beginn des Mietverhältnisses zugewandte Schenkung jährlich in Höhe der angefallenen Warmmiete widerruft und ihren Rückforderungsanspruch gegen die Mietforderung des Sohnes aufrechnet, steht dies der steuerlichen Anerkennung dieses Mietverhältnisses nicht entgegen (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 01.10.2015 - 7 K 7216/13; Revision zugelassen).

Hintergrund: Verträge zwischen nahen Angehörigen sind steuerrechtlich anzuerkennen, wenn sie einkünfterelevante Beziehungen und nicht private Unterhaltsleistungen regeln. Grundsätzlich erfolgt eine Anerkennung nur dann, wenn der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist, der Vertragsinhalt dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht und auch tatsächlich so wie zwischen fremden Dritten üblich durchgeführt wird. Gemäß § 21 Abs. 2 EStG ist eine Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

Sachverhalt: Mitte 2002 schloss der Kläger mit seiner Mutter eine Schenkungsvereinbarung, nach der die Mutter ihm einen Betrag in Höhe von 115.000,00 € schenkte. Im Oktober 2002 schloss der Kläger mit seiner Mutter einen Mietvertrag über ein Haus. Im Dezember 2002 erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag, in dem gestattet wurde, die Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten. Das FA ermittelte ausgehend von der erklärten Miete eine nur zu einem Anteil von 45 % entgeltliche Vermietung und minderte die Werbungskosten aus der Vermietung entsprechend um 55 %.

Hierzu führten die Richter des FG Berlin-Brandenburg weiter aus:

• Das Mietverhältnis ist bürgerlich-rechtlich wirksam vor Beginn der Vermietung zustande gekommen. Es hält auch bei den getroffenen Vereinbarungen und in seiner Durchführung einem Fremdvergleich stand.

• Die nur einmal jährlich gestattete Zahlung durch Aufrechnung mit dem Widerrufsbetrag aus der Schenkung zum Ende des Jahres nimmt der Regelung im Mietvertrag nicht die Fremdüblichkeit.

• Angesichts der Tatsache, dass der Kläger als Vermieter in den Streitjahren und auch noch darüber hinaus den für die Zahlung der Miete zuzüglich Nebenkosten erforderlichen Geldbetrag bereits vereinnahmt hatte und damit rechnen musste, diesen Betrag sukzessive wieder an die Mutter herausgeben zu müssen (Schenkung unter Widerrufsvorbehalt) ist es fremdüblich, in einer solchen Situation nicht auf monatlichen Mietzahlungen und der Zahlung der Nebenkosten bei Fälligkeit (einmal jährlich nach Abrechnung) zu bestehen, sondern die Zahlungspflicht durch Schaffung der Aufrechnungsmöglichkeit mit dem herauszugebenden Geldbetrag zur Erfüllung zu bringen.

• Das in den Streitjahren von der Mieterin zu entrichtende Entgelt beträgt mehr als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, da die von der Mieterin gezahlten Nebenkosten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete als umlagefähige Nebenkosten der Kaltmiete hinzuzurechnen sind.

Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 01.10.2015 - 7 K 7216/13, NWB Datenbank (Sc)