Einkommensteuer | Vermietung einer Ferienwohnung durch zwischengeschaltete GmbH (FG)
Für die Zurechnung von (auch negativen) Vermietungseinkünften ist regelmäßig auf das Außenverhältnis zum Mieter abzustellen, da für den Mieter grds. erkennbar sein muss, dass ein in die Vermietung eingeschalteter Vertreter oder Verwalter die Vermietung nicht im eigenen Namen und für eigene Rechnung, sondern für einen Dritten durchführt, auch wenn dieser namentlich nicht benannt wird (; Revision anhängig).
Hintergrund: Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt und in diesem Zusammenhang Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist (NWB PAAAE-61353
Sachverhalt: Die Beteiligten streiten über die Frage, ob die Kläger in den Streitjahren 2001 und 2003 durch Vermietung einer in ihrem Eigentum stehenden Ferienwohnung negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Die Kläger erwarben eine Ferienwohnung, die sie zunächst im eigenen Namen vermieteten. 2001 gründeten die Kläger eine GmbH. Des Weiteren schlossen die Kläger und die GmbH einen Vertrag, wonach die GmbH die Verwaltung der Ferienwohnung übernimmt und hierfür eine Vergütung von 20% der erzielten Mieten zzgl. Umsatzsteuer erhält. Ab dem Jahr 2001 erfolgte die Vermietung der Ferienwohnung durch die GmbH. Nach den Mietverträgen trat die GmbH dabei gegenüber den jeweiligen Mietern im eigenen Namen als Vermieter auf. Auch die Mietzahlungen erfolgten auf ein Konto der GmbH.
Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:
Die Vermietungstätigkeit ist einkommensteuerrechtlich vorliegend nicht den Klägern, sondern der GmbH zuzurechnen. Nach den Mietverträgen über die Ferienwohnung ist allein die GmbH Trägerin der Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen, da sie im Außenverhältnis gegenüber den Mietern im eigenen Namen als Vermieterin aufgetreten ist und auch die Mieten im eigenen Namen vereinnahmt hat.
Das Außenverhältnis zum Mieter ist für die Zurechnung von Vermietungseinkünften ausnahmsweise jedoch dann nicht entscheidend, wenn zwischen der als Vermieter nach außen auftretenden Person als Treuhänder und einem Dritten als Treugeber ein Treuhandverhältnis vorliegt, der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und dieser nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt (NWB QAAAA-94933
Im Streitfall fehlt es an einem hinreichend klar und eindeutig vereinbarten Treuhandverhältnis zwischen den Klägern und der GmbH, das es nach dem Inhalt der getroffenen Vereinbarung und ihrer tatsächlichen Durchführung rechtfertigen würde, den Klägern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hinsichtlich der zivilrechtlich von der GmbH vermieteten Wohnung zuzurechnen.
Der zwischen den Klägern und der GmbH geschlossene Vertrag entspricht diesen Anforderungen nicht, zumal es sich bei den Klägern und der GmbH um nahestehende Personen handelt und somit strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung einer behaupteten Treuhandvereinbarung zu stellen sind.
Die Kläger haben den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG auch nicht durch eine Vermietung der Wohnung an die GmbH verwirklicht. Der Umstand, dass die GmbH die von ihr vereinnahmten Mieten – nach Abzug ihrer in dem Verwaltungsvertrag vereinbarten Vergütung - an die Kläger ausgezahlt hat, führt nicht zur Annahme eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der GmbH.
Quelle: FG Düsseldorf online
Hinweis: Gegen die o.g. Entscheidung ist mittlerweile Revision eingelegt worden (BFH-Az.: NWB EAAAE-99565Den Text der Entscheidung des Finanzgerichts finden Sie auf dessen Internetseiten. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.
Fundstelle(n):
PAAAF-47574