Umsatzsteuer | Zum Vorsteuerabzug des Zwischenmieters u.a. (BFH)
Der BFH hat klargestellt, dass der Vorsteuerabzug eines Generalmieters nur insoweit zulässig ist, als der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat. Wird darüber hinausgehend Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor, der kein Recht zum Vorsteuerabzug begründet. Des Weiteren hat der BFH entscheiden, dass der umsatzsteuerbare Verzicht auf eine Mietgarantie steuerfrei ist, wenn die Einräumung der Mietgarantie nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei ist oder - bei Entgeltlichkeit - steuerfrei wäre (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Umsatzsteuerfrei ist gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Allerdings kann der Unternehmer gemäß § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (§ 9 Abs. 1 UStG). Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken allerdings nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG).
Sachverhalt: Gegenstand des Urteils sind zwei Rechtsfragen: (a) Ein Streitpunkt war der Vorsteuerabzug aus den Mietzinszahlungen der Klägerin (einer GbR) als Zwischenmieterin einer Immobilienpassage, die sie selbst z. T. steuerpflichtig und steuerfrei vermietete und die z.T. noch leer stand. Der Grundstückseigentümer hatte die gesamten, den einzelnen Räumlichkeiten weitgehend zuordenbaren Mietzinsen unter offenem Umsatzsteuerausweis in Rechnung gestellt. (b) Gemäß einer Zusatzvereinbarung sollte die Mieterin (Klägerin) nur für diejenigen Flächen Miete zahlen, die bei Mietbeginn bereits an Dritte vermietet waren. Für die zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Flächen bestand eine Verpflichtung zur Mietzahlung nur insoweit, als diese Flächen zukünftig vermietet werden konnten. Diese Zusatzvereinbarung wurde später aufgehoben. Dafür erhielt die Klägerin eine Ausgleichszahlung zzgl. Umsatzsteuer.
Hierzu führte der BFH weiter aus:
Nach § 15 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 i.V. mit § 9 UStG hängt die Höhe des Vorsteuerabzugs eines Zwischenmieters davon ab, in welchem Umfang er durch Option steuerpflichtige Eingangsleistungen von seinem Vermieter bezogen hat.
Soweit das Grundstück - wie im Streitfall - nicht ausschließlich für Umsätze genutzt wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, lässt § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG einen nur teilweisen Verzicht im Umfang der Verwendung für Umsätze zu, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Beim Verzicht nach § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG kommt es auf die Verwendung der Grundstücksflächen an. Der teilweise Verzicht bezieht sich somit auf Teilflächen des Mietgegenstandes, soweit diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind. Bei einem gemischtgenutzten Gebäude kann der Verzicht daher bspw. auf die Vermietung von Ladeneinheiten beschränkt werden, die der Mieter für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Beim Leerstand von Vermietungsflächen kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG). Maßgeblich ist somit die durch objektive Anhaltspunkte belegte Verwendungsabsicht des Leistungsempfängers.
War eine Fläche vor dem Leerstand gewerblich genutzt, indiziert dies wegen der auf diese Verwendung zugeschnittenen Bauweise und Ausstattung im Regelfall die weitere Verwendungsabsicht.
Mit der Zusatzvereinbarung haben die Vertragsparteien ursprünglich eine nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfreie Garantieleistung vereinbart. In dem entgeltlichen Verzicht einen ebensolchen Verzicht, auf dessen Steuerbefreiung im Streitfall wirksam verzichtet worden ist.
Quelle: NWB Datenbank
Anmerkung: Die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage einer Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG war nach Ansicht des BFH im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Der Vorsteuerabzug eines Zwischenmieters aus seinen Mietaufwendungen richte sich nach Maßgabe des gesetzessystematisch vorrangigen § 15 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 i.V. mit § 9 UStG. Da der Umfang des Optionsrechts des Vermieters dem Vorsteuerabzugsrecht des Mieters entspricht, ist dieser in Höhe der Umsatzsteuer, die auf die nach Option steuerpflichtigen Umsätze entfällt, zum Vorsteuerabzug berechtigt. Der BFH sah sich im Streitfall daher durch den - die Auslegung von § 15 Abs. 4 UStG betreffenden - Vorlagebeschluss des XI. Senats v. (Az. NWB XAAAE-68640) nicht an einer Entscheidung gehindert.
Fundstelle(n):
LAAAF-47490