Grunderwerbsteuer | Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer (BFH)

Der II. Senat des BFH hatte darüber zu entscheiden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet, und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind (BFH, Urteil v. 3.3.2015 - II R 9/14; veröffentlicht am 20.5.2015).

Hintergrund: Bemessungsgrundlage für die der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Diese ergibt sich i.d.R. aus dem zugrundeliegenden Verpflichtungsgeschäft (z.B. dem Kaufvertrag über das Grundstück). Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (ständige Rechtsprechung, z.B. BFH, Urteil v. 27.9.2012 -NWB CAAAE-22194). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt.
Sachverhalt: Im Urteilsfall war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Steuer einzubeziehen sind. Streitig war vielmehr, ob dies auch für die späteren Ausbaukosten gilt, die vom Käufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.
Hierzu führte der BFH weiter aus:

• Die Ausbaukosten sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, soweit die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.

• Aufwendungen für Ausbaumaßnahmen, bei denen es an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags fehlt, können ebenso wie Eigenleistungen nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden.

• Die Feststellungslast (objektive Beweislast) für die Tatsachen, die die Einbeziehung der Bau- bzw. Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer rechtfertigen, trägt das Finanzamt, das sich auf deren Vorliegen beruft.

Anmerkung: Ob im Streitfall die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist, hängt nach dem Urteil u.a. davon ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten. Da das Finanzgericht dazu keine hinreichenden Feststellungen getroffen hatte, verwies der BFH die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.
Quellen: NWB Datenbank und BFH, Pressemitteilung Nr. 35/2015
Hinwies: Das Urteil zeigt die Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands auf, wenn ein Grundstück verkauft wird und der Verkäufer die geplante anschließende Bebauung fördert. Sind die Bauausführenden keine eng verbundenen Unternehmer, reichen Vorplanungen, die Bereitstellung von Planungsunterlagen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit den herzustellenden Gebäuden nicht aus. Angesichts der in den letzten Jahren z.T. nahezu verdoppelten Höhe der Grunderwerbsteuer ist die rechtliche Gestaltung von zunehmender Bedeutung, zumal es zu Doppelbelastungen mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer kommen kann.