Vermietung und Verpachtung | Entschädigung für die Übernahme einer Baulast (FG)

Eine einmalige Zahlung an den Grundstücknachbarn für die Eingehung der Verpflichtung, die Nutzung eines Grundstücksteils als Zufahrt zeitlich unbegrenzt zu dulden, führt zu Anschaffungskosten des Grund und Bodens (FG Niedersachsen, Urteil v. 20.10.2009 - 15 K 472/08).

Sachverhalt: Der Kläger errichtete auf seinem Grundstück ein Einkaufspassage - bestehend aus sechs Geschäftslokalen und einem Restaurant; das fertig gestellte Gebäude dient der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Um den Anlieferverkehr zur Passage nicht durch die Fußgängerzone führen zu müssen und um einen weiteren Kundenzugang zu schaffen, bemühte sich der Kläger um eine Zuwegung über ein städtisches Grundstück. Für die Einräumung des Zufahrtsrechts zahlte der Kläger der Stadt X einmalig 7.125 €. In seiner Einkommensteuererklärung machte er diesen Betrag als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt vertrat demgegenüber die Auffassung, die Aufwendungen seien den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzuordnen.
Hierzu führte das Gericht weiter aus: Die Aufwendungen sind den Anschaffungskosten des Wirtschaftguts Grund und Boden zuzuordnen, weil sich durch das Recht auf Herstellung und Nutzung einer zweiten bisher nicht vorhandenen Zufahrt die Nutzbarkeit des Grundstücks erhöhte. Durch den zweiten Grundstückszugang wurde der Zulieferverkehr erleichtert und ein zusätzlicher Kundendurchgang geschaffen, wodurch sich die Attraktivität der Passage erhöhte. In zeitlicher Hinsicht hing die Herstellung des zweiten Zugangs eng mit der Umgestaltung des Komplexes zu einer Einkaufspassage zusammen und diente dazu, ideale Betriebsverhältnisse zu schaffen. So werden auch erstmalige Grundstückserschließungskosten dem Grund und Boden zugeordnet (NWB DAAAA-96044). Für die Zuordnung des Dauernutzungsrechts zum Grund- und Boden spricht auch, dass das wirtschaftliche Ergebnis des Streitfalls vergleichbar mit vom BFH durch Urteil v. 7.10.1960 (Az. NWB KAAAB-47501) entschiedenen Fall ist; in dem Entscheidungsfall ordnete der BFH die Aufwendungen für die Einräumung eines dauerhaften Wegerechts, das durch eine Grunddienstbarkeit gesichert war, dem Grund und Boden des herrschenden Grundstücks zu. Dem Ansatz als nachträgliche Anschaffungskosten steht auch nicht der Einwand des Klägers entgegen, es handele es sich bei dem Entgelt für die Einräumung des Nutzungsrechts um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, weil das Grundstück bereits zuvor an das öffentliche Straßennetz angeschlossen gewesen sei (unter Hinweis auf NWB OAAAA-95722 und NWB EAAAA-95465). Denn die in Bezug genommenen Urteile betrafen Erschließungsbeiträge für öffentliche Straßen, die unter dem Gesichtspunkt von Erhaltungsaufwendungen zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten führten, weil die bisherige Anbindung des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz durch neue Straße ersetzt wurde und sich durch die Erschließungsmaßnahme die Nutzbarkeit der Grundstücke nicht veränderte. Im Streitfall hingegen erhielt das Grundstück zusätzlich zu der bestehenden Anbindung an das öffentliche Straßennetz eine zweite, bisher nicht vorhandene Zufahrtsmöglichkeit, durch die sich die Nutzbarkeit des Grundstücks - wie oben dargelegt - wesentlich verbesserte.
Quelle: FG Niedersachsen online
Anmerkung: Die Revision wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen.