Einkommensteuer | Berechnung der Zehnjahresfrist bei Verkauf mit Rückerwerbsoption (FG)

Die Nutzung einer wahlfreien Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang (FG Münster, Urteil v. 30.10.2012 - 1 K 2240/09 E).

Hintergrund: Nach § 22 Satz 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG führt ein privates Veräußerungsgeschäft über ein Grundstück, bei dem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, zu sonstigen Einkünften. Unter Anschaffung oder Veräußerung im Sinne des § 23 EStG ist dabei die entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsgutes zu verstehen.

Sachverhalt: Die Klägerin verkaufte Ende April 2006 ihr Grundstück an die Fa. K, um eine Zwangsversteigerung zu verhindern. In dem Vertrag vereinbarten die Klägerin und die Fa. K eine Rückkaufoption. Danach verpflichtete sich die Fa. K, der Klägerin das Grundstück zu bestimmten Konditionen zurückzuübertragen, wenn die Rückübertragungsforderung bis spätestens zum 1.4.2008 gegenüber der Fa. K geltend gemacht wird. So kam es - unter Einbeziehung der von der Fa. K zwischenzeitlich vorgenommenen Reparaturen kaufte die Klägerin das Grundstück im März 2007 zu einem Preis von 237.000 EUR zurück. In der Folge teilte sie das Grundstück in vier selbständige Eigentumswohnungen auf, von denen sie Anfang 2008 zwei zu einem Preis von 134.000 EUR sowie 178.000 EUR weiterverkaufte. Das Finanzamt errechnete unter Abzug der Anschaffungs- und Veräußerungskosten einen vorläufigen privaten Veräußerungsgewinn i.H.v. 180.000 EUR. Hiergegen wendete die Klägerin ein, das Grundstück habe sich vor Verkauf der Wohnungen zehn Jahre in ihrem Besitz befunden. Die zwischenzeitliche Veräußerung an die Fa. K ändere hieran nichts, da sie aufgrund der Rückkaufoption nach wie vor wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks geblieben sei. Die so begründete Klage hatte keinen Erfolg.

Hierzu führten die Richter weiter aus: Die vorliegend vereinbarte Rückkaufoption führt im Ergebnis nicht dazu, dass der ursprüngliche Verkauf des Grundbesitzes rückabgewickelt worden ist - mit der Folge, dass die Vorbesitzzeiten der Klägerin in eine Berechnung der Spekulationsfrist einzubeziehen wären. Eine derartige Rückabwicklung käme nur bei Nichtigkeit oder Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages in Betracht. Die vereinbarte Rückerwerboption stand im Belieben der Klägerin. Dieses Wahlrecht verdeutlicht, dass es sich bei dem "Rückkauf" der Klägerin um ein selbständiges Anschaffungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG handelt.

Anmerkung: Auch konnte sich die Klägerin nicht mit Erfolg darauf berufen, sie hätte nie das wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück verloren. Hiergegen sprechen die Vertragsgestaltungen, wonach die Besitzübergabe des Grundstücks am Tag der Kaufpreiszahlung erfolgen und zu diesem Zeitpunkt Nutzungen, Gefahren und Lasten auf die Erwerberin übergehen sollten. Hieraus ergibt sich, dass die Fa. K nicht nur zivilrechtlicher, sondern auch wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Denn maßgebend für eine Zurechnung aufgrund wirtschaftlichen Eigentums ist vor allem, dass Substanz und Ertrag des Grundstücks wirtschaftlich dem Nutzungsberechtigten zustehen (vgl. auch BFH, Urteil v. 17.12.2008 - NWB KAAAD-18497).

Hinweis: Das Urteil ist auf der Homepage des FG Münster veröffentlicht. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.

Quelle: FG Münster online