Einkommensteuer | Schadenersatzzahlungen wegen Zwangsversteigerung (BFH)

Schadenersatzzahlungen, die nicht durch die Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts, sondern durch deren Verhinderung und vorzeitige Beendigung infolge Zwangsversteigerung veranlasst sind, sind nicht als Werbungskosten im Rahmen der (lukrativeren) Vermietung des Objekts nach der Zwangsversteigerung abziehbar (BFH, Urteil v. 21.8.2012 - IX R 21/11, NV; veröffentlicht am 21.11.2012).

Sachverhalt: Die Kläger machten u.a. eine Schadenersatzzahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Vermietet war ein Objekt, indem sich u.a. eine Zahnarztpraxis befand. Der Mietvertrag wurde auf 10 Jahre mit einer Verlängerungsoption abgeschlossen. Der Mietvertrag beinhaltete eine Wertsicherungsklausel, eine Mieterhöhung war hiernach nur bedingt möglich. Das Objekt wurde auf Betreiben der Bank zwangsversteigert, da die Eigentümer ihren Darlehensverpflichtungen nicht nachkamen. Das Objekt wurde von Herrn A ersteigert. A kündigte daraufhin das bestehende Mietverhältnis (§ 57a ZVG) und vermietete das Objekt zu einem deutlich höheren Mietzins erneut. Anschließend erwarben die Kläger das Objekt von A zurück. Die ehemaligen Mieter verklagten die Kläger dann auf Schadenersatz, weil diese bewusst die Zwangsversteigerung herbeigeführt hätten, um über einen Strohmann als Ersteher von dem Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) gebrauch zu machen. Im Streitjahr wurden die Kläger schließlich zur Zahlung des geltend gemachten Schadenersatzes von einem Zivilgericht verurteilt. 

Hierzu führte der BFH weiter aus: Der für den Schadenersatz "auslösende Moment" lag im Streitfall ausschließlich in der Zwangsversteigerung des Mietobjektes. Das Finanzgericht hat aufgrund einer möglichen, widerspruchsfreien und damit den Senat bindenden Tatsachenwürdigung die maßgebliche Ursache für die Schadenersatzzahlung entsprechend der Begründung des Zivilgerichts darin gesehen, dass die Kläger ihre Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung durch die Zwangsversteigerung unmöglich gemacht haben. Die Schadenersatzpflicht ist damit nicht durch die Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes, sondern durch deren Verhinderung und vorzeitige Beendigung veranlasst. Dies dient aber gerade nicht der Einkünfteerzielung. 

Anmerkung: Zum Mietverhältnis mit dem neuen Mieter könnte ein Veranlassungszusammenhang allenfalls in der Weise bestehen, dass dieses Mietverhältnis ohne die Zwangsversteigerung und der daraus resultierenden Schadenersatzpflicht nicht zustande gekommen wäre. Diese Ursächlichkeit reichte nach Ansicht des BFH für die Zuordnung zur Einkünfteerzielung im Streitfall nicht aus. Insoweit unterscheidet sich der Streitfall von Gestaltungen, in denen ein neues, lukrativeres Mietverhältnis durch - als Werbungskosten abziehbare - Abstandszahlungen ermöglicht wird.

Quelle: NWB Datenbank