Einkommensteuer | Aufwendungen bei gescheiterter Grundstücksveräußerung (BFH)

Aufwendungen (z.B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar und können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber - aus welchen Gründen auch immer - nicht zu der Veräußerung kommt (BFH, Urteil v. 1.8.2012 - IX R 8/12; veröffentlicht am 19.9.2012).

Hintergrund: Private Veräußerungsgeschäfte i.S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Sachverhalt: Der Kläger vermietete mehrere Objekte und erzielte daraus im Streitjahr (2007) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eines dieser Objekte, das der Kläger nach seinem Vortrag "weniger als 10 Jahre im Bestand gehabt" hatte, wollte er veräußern. Im Zusammenhang mit der wegen Finanzierungsproblemen des Erwerbers fehlgeschlagenen Veräußerung machte der Kläger Notar- und Gerichtskosten sowie Bewirtungskosten als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt lehnte das ab und setzte die Einkommensteuer fest, ohne die geltend gemachten Aufwendungen als Werbungskosten abzusetzen.
Hierzu führte das Gericht weiter aus: Die Aufwendungen sind nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen. Werbungskosten sind bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei dieser Einkunftsart erwachsen, das heißt, durch sie veranlasst sind. Daran fehlt es hier. Die Aufwendungen sind angefallen, weil der Kläger das Mietwohngrundstück veräußern, also gerade nicht mehr vermieten wollte. Die Aufwendungen stehen daher nicht Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, die - nach dem gescheiterten Veräußerungsversuch - offenbar weiterlief. Die Aufwendungen, um die es hier ging, sind auch nicht als Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts absetzbar (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Rückabwicklung des Anschaffungsgeschäftes kann nicht als Veräußerungsgeschäft beurteilt werden.
Anmerkung: Der Kläger konnte seinen Aufwand letztlich auch nicht als (vergebliche) Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts geltend machen. Der wirtschaftliche Zusammenhang wird nach Auffassung des BFH hier nicht durch die Einkünfteerzielungsabsicht hergestellt. Das Merkmal der Einkünfteerzielungsabsicht werde für die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften durch die maßgebenden Zeiträume in typisierender Weise objektiviert. Das bedeute: Veräußert der Steuerpflichtige innerhalb der Frist, ist das Ergebnis steuerbar; subjektive Merkmale sind nicht zu prüfen. Kommt es innerhalb dieses Zeitraumes andererseits nicht zu einem Veräußerungsgeschäft, so fällt umgekehrt die Tätigkeit des Steuerpflichtigen insgesamt in die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Mithin sind der bloße Veräußerungsversuch und die damit verbundenen Aufwendungen steuerrechtlich ohne Bedeutung, wenn es nicht zu einer Veräußerung kommt.
Quelle: BFH online 
Hinweis: Der BFH hat nicht geprüft, ob die durch die fehlgeschlagene Veräußerung des Grundstücks oder die Rückabwicklung des Kaufvertrags veranlassten Aufwendungen etwa als nachträgliche Anschaffungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage hätten erhöhen können. Dies hatte der Kläger im finanzgerichtlichen Verfahren geltend gemacht; das FG hatte dieses Argument aber mit nur einem wenig überzeugenden Satz abgetan. Ob darüber hinaus auch ein Abzug als außergewöhnliche Belastung möglich wäre, wurde ebenfalls nicht geprüft. Der Kläger hatte insoweit keinen Antrag gestellt. Die Aufwendungen sind jedenfalls außergewöhnlich und aus rechtlichen Gründen zwangsläufig; auch unterscheidet sich der Sachverhalt von dem des Urteils des BFH v. 3.3.2005 - NWB RAAAC-19837. Allerdings könnten die Aufwendungen unter das Abzugsverbot des § 33 Abs. 2 Satz 2 EStG fallen, weil sie ihrer Art nach als Werbungskosten anzusehen sind.