Einkommensteuer | AfA-Zeitraum bei Mietereinbauten (FG)

Ist der Mieter wirtschaftlicher Eigentümer des Umbaus, weil ihm am Ende des Mietvertrags eine Entschädigung zusteht, kann er die Einbauten abschreiben. Maßgebend für den Abschreibungszeitraum ist die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer. Die nahm das Gericht im Streitfall mit 20 Jahren an (FG Sachsen, Urteil v. 6.10.2011 - 6 K 552/09).

Hintergrund: Mietereinbauten und -umbauten, die ein Mieter in gemieteten Räumen auf eigene Rechnung vornimmt, sind als materielle, dem Mieter zuzurechnende Wirtschaftsgüter zu aktivieren und zwar als bewegliche Wirtschaftsgüter, wenn der Mieter sachenrechtlicher Eigentümer ist (Scheinbestandteile nach § 95 BGB), als Betriebsvorrichtung (§ 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG) oder als unbewegliche Wirtschaftsgüter unter dem Gesichtspunkt des besonderen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs oder des wirtschaftlichen Eigentums.
Sachverhalt: Eine Mieterin hatte eine ehemalige Bäckerei auf eigene Kosten aufwändig umgebaut, um darin ein Antiquitätengeschäft zu betreiben. Vereinbart war, dass der Vermieter als Gegenleistung die Miete konstant hielt. Außerdem verpflichtete er sich gegenüber der Mieterin, ihr beim Auszug eine Entschädigung für die Einbauten zu zahlen. Die Umbaumaßnahmen der Mieterin wollte das Finanzamt lediglich wie das Gebäude mit 2,5% pro Jahr abschreiben.
Hierzu führte das Gericht weiter aus: Hat ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses - wie im Streitfall - Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten, so ist er grds. wirtschaftlicher Eigentümer des materiellen Wirtschaftsguts und als solcher zur AfA berechtigt. Soweit das Finanzamt im Streitfall die Aufwendungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abgeschrieben hat, kann es sich grds. auf die Rechtsprechung des BFH berufen, wonach die Herstellungskosten von Mieterbauten nach dem Vorbild von Bauten auf fremdem Grund und Boden entsprechend den für Gebäude geltenden Bestimmungen abzusetzen sind (BFH, Urteil v. 15.10.1996 - NWB TAAAA-95917). Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann jedoch auch die (kürzere) tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden (§ 11c Abs. 1 EStDV). Die zu schätzende Nutzungsdauer wird dabei bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können. Auszugehen ist zunächst von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen. Die technische Nutzungsdauer entspricht im vorliegenden Fall der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Die hier relevanten Herstellungskosten betreffen bei dem zu betrachtenden Wirtschaftsgut „Antiquitätengeschäft” im Wesentlichen nicht die langlebigeren Bestandteile wie Mauerwerk, Dach und Wände, sondern die technischen Einrichtungen wie Heizungsleitungen, Heizungskessel und Elektroinstallation sowie die Holzfenster und den Fußboden. Aus dem deutlichen Überwiegen dieser Bauteile ergibt sich schon eine kürzere technische Nutzungsdauer, die das Gericht im Streitfall mit 20 Jahren schätzt.
Quelle: NWB Datenbank