Einkommensteuer | Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien (BFH)
Bei der Vermietung und Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden (im Streitfall einer Pferdepensionshaltung) ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Im Rahmen der dabei erforderlichen Prognoserechnung sind nicht nur solche Umstände einzubeziehen, die bereits bei Beginn der Vermietungstätigkeit vorgelegen haben. Es können auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein, die vom Steuerpflichtigen in Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden und die zu einer künftigen Verbesserung der Einnahmensituation führen (, NV; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (vgl. NWB PAAAD-24102Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien (NWB MAAAE-59404Im zuletzt genannten Fall ist anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren, festzustellen, ob aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann ( NWB XAAAA-89333Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen.
Sachverhalt: Der Kläger ist seit 1996 Eigentümer eines landwirtschaftlichen Anwesens, das er seit dem Erwerb an seine Ehefrau verpachtet hat. Das Anwesen besteht u.a. aus landwirtschaftlichen Flächen, einer Reithalle, Stallungen und einer Werkstatt. Die Klägerin betreibt auf den gepachteten landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden eine Pensionspferdehaltung und eine Pferdezucht. In ihren Einkommensteuererklärungen für 2003 und 2005 (Streitjahre) machten die Kläger Verluste geltend. Finanzamt (FA) und Finanzgericht (FG) vertraten die Auffassung, dass es an der erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht fehle. Aufgrund des Verhältnisses der Pachteinnahmen und der entstehenden Kosten sei es auf Dauer nicht möglich, aus der Verpachtung des Anwesens einen positiven Gesamtüberschuss zu erzielen. In die Prognoserechnung seien dabei nur solche Umstände einzubeziehen, die bereits bei Beginn der Verpachtung vorgelegen haben. Daher sei insbesondere die für 2015 geplante Errichtung neuer Pferdeboxen zur Unterstellung weiterer Pensionspferde nicht zu berücksichtigen ( NWB YAAAE-81247
Hierzu führte der BFH weiter aus:
Zwar hat das FG zu Recht die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers durch eine Prognose im Einzelfall überprüft. Dabei ist es jedoch unzutreffend davon ausgegangen, dass in die Prognoserechnung ausschließlich solche Umstände einzubeziehen sind, die bereits bei Beginn der Vermietungstätigkeit im Jahr 1996 vorgelegen haben.
Bei der Vermietung oder Verpachtung von Gewerbeimmobilien ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Dabei sind Gewerbeimmobilien - in Abgrenzung zu einer Wohnung - alle diejenigen Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Eine Gewerbeimmobilie in diesem Sinne ist auch ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist.
In die zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht durchzuführende Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein, insbesondere nach Beginn der Vermietungstätigkeit eintretende Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die vom Steuerpflichtigen in Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden und die zu einer künftigen Verbesserung der Einnahmensituation führen.
Waren diese Veränderungen im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits objektiv erkennbar angelegt, sind sie - im Rahmen einer einheitlichen Prognoserechnung - der Ermittlung der zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben ab dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, in dem sie sich erstmals ausgewirkt haben bzw. auswirken.
Anmerkung: Im Streitfall hatte das FG nicht weiter geprüft, ob es für die für 2015 beabsichtigte Errichtung zusätzlicher Pferdeboxen und für die von den Klägern angeführte Erhöhung des Pachtzinses ab 2014 bereits in den Streitjahren objektive Anhaltspunkte gegeben hat. Der BFH hat die Sache daher zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Ergeben die Feststellungen des FG, dass die für 2015 beabsichtigte Errichtung zusätzlicher Pferdeboxen zur Unterstellung von weiteren Pensionspferden bereits in den Streitjahren objektiv angelegt war, ist diese Maßnahme im Rahmen der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Anhaltspunkte dafür könnten beispielsweise erste Planungsmaßnahmen für Umbauarbeiten sein.
Quelle: NWB Datenbank
Fundstelle(n):
MAAAF-42238