Wohnflächenberechnung | Einbeziehung von Dachterrassenflächen (BGH)
Der BGH hat entschieden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist, soweit kein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist ().
Der BGH hat entschieden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist, soweit kein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist ().
Dem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung in Köln. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag mit "ca. 120 m²" angegeben. Die Wohnfläche der Innenräume betrug 90,11 m². Zu der Wohnung gehörten zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend mindern könne.
Hierzu führt der BGH aus: Eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei sei der Begriff "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1.1.2004aufgrund der bis zum anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln. Das gelte nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.
Die "allgemeine Regel" (§ 44 Abs. 2 II. BV) lässt eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV – anders als § 4 Abs. 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) – nicht. Die Bestimmung überlasse es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum könne bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht unberücksichtigt bleiben. Im Streitfall sei daher - vorbehaltlich einer abweichenden Parteivereinbarung oder der örtlichen Verkehrssitte - die Grundfläche der Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen.
Anmerkung: Die allgemeine Regel zur Wohnflächenberechnung DIN 283 wurde 1983 durch die II. BV ersetzt. Sie kann aber grundsätzlich noch angewendet werden. Die DIN 283 schreibt eine starre Anrechnung von Außenflächen zu ¼ vor. Für Mietverhältnisse nach dem gilt ersatzweise für die II. BV die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach der WoFlV sind Balkone, Dachterrassen, Loggien etc. in der Regel nur noch zu einem Viertel (bis höchstens zur Hälfte bei entsprechender Qualität und qualitativer Bewertung) ihrer Fläche anrechenbar (§ 4 Nr. 4 WoFlV).
Quelle: Pressemitteilung BGH Nr. 85/2009
Fundstelle(n):
DAAAF-17491