Mietrecht | Abrechnung von Betriebskosten - hier: Müllgebühren (BGH)
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt ().
Hintergrund: Die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.
Sachverhalt: Die Vermieterin erteilte den Mietern eine Betriebskostenabrechnung, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Mieter entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Mieter beanstandeten dies unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegels für Deutschland", der lediglich einen berechtigten Betrag von 185,76 € vorsehe.
Hierzu führte der BGH weiter aus: Im Streitfall ist den Mietern die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu. Auch der weitere Hinweis der Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den regionalen Verhältnissen deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Vermieterin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Mieter hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Vermieterin. So konnten sich die Mieter über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen. Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar. Dass die Vermieterin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Mietern nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Vermieterin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Vermieterin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Mieter ebenfalls nicht vorgetragen.
Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 122/2011
Fundstelle(n):
DAAAF-17439