Bilanzierung | Bildung von Mietgarantierückstellungen (FG)

Gewährt eine Eigentumswohnungen verkaufende GbR den Käufern für fünf Jahre Mietgarantien, die zum Bilanzstichtag als wirtschaftliche Belastung bestehen, kann für die ungewisse Verbindlichkeit eine Rückstellung gebildet werden (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 23.6.2010 - 7 K 9247/05 B; Revision zugelassen).

Hintergrund: Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten setzen eine betrieblich veranlasste, aber dem Grunde nach (Entstehen oder Bestehen) ungewisse Verbindlichkeit gegenüber einem anderen voraus. Es muss wahrscheinlich sein, dass die Verbindlichkeit besteht oder entstehen wird und dass der Steuerpflichtige in Anspruch genommen wird. Die dem Grunde nach gewisse oder ungewisse Verbindlichkeit kann auch der Höhe nach ungewiss sein. Sie muss ferner in der Vergangenheit wirtschaftlich verursacht worden sein, so dass bereits zum Bilanzstichtag eine wirtschaftliche Belastung eingetreten ist (Schmidt/Weber-Grellet, EStG, 29. Auflage, § 5 Tz. 361 mit weiteren Nachweisen).

Hierzu führt das Gericht weiter aus: Die Mietgarantie war für die GbR betrieblich veranlasst. Denn die Gewährung einer zumindest zeitlich bestimmten Mietgarantie (wie hier zum Beispiel fünf Jahre) ist beim Handel mit Eigentumswohnungen für den Teil der potentiellen Erwerber einer Eigentumswohnung verkaufsfördernd, der die betreffende Wohnung als Vermietungsobjekt erwerben will. Es handelt sich auch um eine bereits in der Vergangenheit wirtschaftlich verursachte Verbindlichkeit, die zum Bilanzstichtag als wirtschaftliche Belastung bestand. Denn die streitigen Mietgarantien waren bereits in den vor oder im Streitjahr abgeschlossenen Kaufverträgen vereinbart. Die GbR musste aus diesen Vereinbarungen damit rechnen, in Anspruch genommen zu werden. Denn bereits während des Streitjahres waren die Voraussetzungen, an die die Zahlung aus den Mietgarantien geknüpft waren, in einer Weise entstanden, dass die GbR Mietgarantie-Zahlungen in erheblicher Höhe vornehmen musste. Auch zukünftig, für die Dauer der Mietgarantie, war es möglich und wahrscheinlich, dass die GbR in Anspruch genommen werden würde. Allerdings stand die genaue Höhe der zu erwartenden Zahlungsverpflichtungen noch nicht fest, weil diese von der Art der Nutzung der Wohnung (Eigennutzung oder Vermietung), dem Behalten der Wohnung durch den Erwerber (Wegfall der Mietgarantie bei Veräußerung), dem Vermietungsgrad (Leerstand oder Vermietung), der Höhe der bei Vermietung vereinbarten Miete (Mietgarantie als Differenzausgleich zur vereinbarten Garantiehöhe) und davon abhing, ob sich der Erwerber der Wohnung an die Empfehlungen der GbR hinsichtlich der Vermietung hielt. All dies war noch ungewiss. Die Mietgarantie ist auch nicht Gegenstand eines schwebenden Geschäfts, so dass die Rückstellungsbildung nicht gem. § 5 Abs. 4a EStG ausscheidet, wenn Ansprüche gegenüber den Wohnungskäufern weder den Kaufverträgen (keine Zusammenhang mit dem Kaufpreis) noch dem ein angemessenes monatliches Entgelt enthaltenden Verwaltervertrag entnommen werden kann; mithin wie im Streitfall ein einseitiges Garantieversprechen vorliegt.

Anmerkung: Der Senat hat die Revision zugelassen, weil die Einzelheiten der Behandlung von Mietgarantierückstellungen noch ungeklärt seien.

Quelle: NWB Datenbank