Mietrecht | Kündigung durch Personengesellschaft wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter (BGH)

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urteil v. 15.12.2010 - VIII ZR 210/10; veröffentlicht am 1.2.2011).

Sachverhalt: Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M.; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Die Klägerin sprach die ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrags aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten.

Hierzu führte der BGH weiter aus: Die Gründung einer KG oder OHG setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine OHG oder KG (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht "zufällig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine GbR kann daher keine Rede sein. Dies gilt auch dann, wenn es sich - wie die Klägerin für sich in Anspruch nimmt - bei der Vermieterin um eine "personalistisch gebundene vermögensverwaltende KG" handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen haben. Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus der vom Senat anerkannten Möglichkeit, dass ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung eines Wohnraummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (vgl. BGH, Urteil v. 23.5.2007 - NWB VAAAC-51436). Damit ist lediglich ein "Betriebsbedarf" als grds. berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber nicht, dass einer KG der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann.

Quelle: BGH online