Mietrecht | Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Mieter (BGH)

Der BGH hat entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09).

Sachverhalt: Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute der Mieter in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Einige Zeit nach dem Einbau verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

Hierzu führte das Gericht weiter aus: Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Beklagten ist anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 140/2010