Gewerblicher Grundstückshandel | Auch bei Verkäufen auf Druck der Bank (BFH)
Der BFH hat klargestellt, dass die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich sind; dies gelte auch für wirtschaftliche Zwänge wie z.B. Druck der finanzierenden Bank und Androhung von Zwangsmaßnahmen (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann im Regelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf, d.h. etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert werden, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt (NWB IAAAA-89189).
Hierzu führt der BFH weiter aus: Die durch die Verkäufe indizierte Annahme, dass die Klägerin bereits beim Erwerb des Grundstücks und der Herstellung der Wohnungen mit bedingter Veräußerungsabsicht handelte, ist im Streitfall nicht widerlegt. Der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht steht grds. nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf - z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartet hohes Kaufangebot - sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte. Nichts anderes gilt für den im Streitfall von der Bank ausgeübten Druck, Wohnungen zu veräußern, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Anmerkung: Der BFH weist in der o.g. Entscheidung darauf hin, dass die indizierte (zumindest) bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb nur durch objektive Umstände widerlegt werden kann, nicht aber durch Erklärungen des Steuerpflichtigen über seine Absichten. In Betracht kommen dabei vornehmlich Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Dies könne eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würden (z.B. eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung, Inkaufnahme einer durch die Vermietung bedingten Wertminderung oder "Auskaufen" des Mieters), oder die Einräumung von Nießbrauchsrechten, welche eine Verfügung über das Grundstück erschwert. Im Streitfall fehlten derartige äußere Umstände; die Klägerin hatte vielmehr unbefristet vermietet und bereits sieben Monate nach Fertigstellung das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt, wodurch ein späterer Verkauf einzelner Wohnungen ermöglicht wurde.
Quelle: BFH online
Fundstelle(n):
PAAAF-14480