Umsatzsteuer | Nicht steuerbare Geschäftsveräußerung beim Wohnungsverkauf (BFH)
Die Veräußerung einer Ferienwohnung, die an ständig wechselnde Feriengäste vermietet wird, stellt sich regelmäßig als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung dar. Etwas anders ergab sich im Streitfall auch nicht aus dem Umstand, dass die Wohnung im Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietet war. Vorübergehende Leerstände lassen bei Ferienwohnungen nicht auf eine Unterbrechung oder Beendigung der Vermietungstätigkeit schließen (, NV; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Ändern sich bei einem Grundstück die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, innerhalb von zehn Jahren seit dem Beginn der Verwendung, so ist für jedes Kalenderjahr der Änderung ein Ausgleich durch eine Berichtigung des Abzugs der auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge vorzunehmen (§ 15a Abs. 1 Sätze 1 und 2 UStG). Etwas anderes gilt jedoch bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. Hier wird der maßgebliche Berichtigungszeitraum nicht unterbrochen (§ 15a Abs. 10 Satz 1 UStG), so dass keine Vorsteuerkorrektur durchzuführen ist.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb 2003 steuerpflichtig eine Wohnung, die sie in der Folgezeit über einen Vermittler steuerpflichtig an ständig wechselnde Feriengäste vermietete. Im Streitjahr (2007) veräußerte die Klägerin die Wohnung an einen Erwerber. Regelungen zur Umsatzsteuer enthielt der Kaufvertrag nicht. Im Zeitpunkt der Lieferung war die Ferienwohnung nicht vermietet. Die Wohnung war ohne Möbel, aber mit Einbauküche zu übergeben. Der Erwerber beauftragte mit der Suche nach Mietern denselben Vermittler, der bereits zuvor für die Klägerin tätig gewesen war. Das Finanzamt ging von einer steuerfreien Grundstückslieferung aus, die gemäß § 15a UStG zu einer Berichtigung des beim Erwerb in 2003 in Anspruch genommenen Vorsteuerabzugs geführt habe. Das Finanzgericht gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Eine Vorsteuerberichtigung sei nicht vorzunehmen, da es sich um eine Geschäftsveräußerung gehandelt habe ( NWB BAAAE-34363).
Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:
Das Finanzgericht hat im Streitfall zutreffend eine Geschäftsveräußerung angenommen, so dass eine Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG nicht vorzunehmen ist.
Bei Grundstücksgeschäften führt die Übertragung eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks zu einer Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG, da durch den mit dem Grundstückserwerb verbundenen Eintritt in den Miet- oder Pachtvertrag ein Vermietungs- oder Verpachtungsunternehmen übernommen wird.
Die Veräußerung eines Gebäudes ohne Übergang eines Mietvertrags ist daher im Regelfall keine Geschäftsveräußerung. Denn die Übertragung eines unvermieteten Grundstücks führt nicht zur Übertragung eines Unternehmensteils, mit dem eine selbständige Tätigkeit fortgeführt werden kann, sondern zur Übertragung eines einzelnen Vermögensgegenstandes.
Im Streitfall hat die Lieferung des Grundstücks zwar nicht zu einem unmittelbaren Übergang eines Mietverhältnisses geführt. Dem kommt indes bei der Frage, ob die Lieferung einer zur Vermietung bestimmten Ferienwohnung zu einer Geschäftsveräußerung führt, eine geringere Bedeutung als in anderen Fällen zu.
Insoweit ist die Besonderheit zu berücksichtigen, dass Ferienwohnungen nicht zur langfristigen, sondern zur wiederholten kurzfristigen Vermietung bestimmt sind, so dass aus vorübergehenden Leerständen nicht auf eine Unterbrechung oder Beendigung der Vermietungstätigkeit zu schließen ist.
Das Abstellen auf eine Vermietung im Zeitpunkt der Lieferung würde mithin zu Zufallsergebnissen führen. Zudem konnte für die Annahme einer Geschäftsveräußerung auch berücksichtigt werden, dass der Erwerber der Wohnung denselben Feriengastvermittler für den Abschluss von Mietverträgen beauftragte wie die Klägerin.
Quelle: NWB Datenbank
Anmerkung: In einer anderen Rechtssache muss sich der BFH demnächst mit der Frage befassen, ob der Verkauf eines Wohn- und Geschäftshaus ebenfalls als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung betrachtet werden kann, sofern der Erwerber nicht an die Stelle des Veräußerers (als Vermieter) getreten ist, sondern ein Generalmietvertrag abgeschlossen wurde, nachdem der Verkäufer im Außenverhältnis gegenüber den Mietern weiter als Zwischenvermieter auftreten sollte - die Mieter also nach dem Verkauf denselben Vermieter wie zuvor hatten. Nur der Eigentümer des Hauses war nun ein anderer (s. hierzu BFH-Az. NWB YAAAE-39046und NWB-Nachricht v. 15.7.2013).
Fundstelle(n):
HAAAF-11830