Mietrecht | Wirksamkeit einer Mieterhöhung durch Hausverwaltung (BGH)
Für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung durch eine bevollmächtigte Hausverwaltung ist es nicht erforderlich, dass diese die Stellvertretung ausdrücklich offenlegt ().
Hintergrund: Bei Abgabe einer Willenserklärung als Bevollmächtigter lässt es das Gesetz genügen, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB) wird in der mietrechtlichen Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein solches nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter namentlich benannt werde. Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse. Nur so könne er die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen.
Sachverhalt: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom verlangte die von dieser beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (…). Wir bitten deshalb um Zustimmung (….)“. Die Beklagten sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor.
Hierzu führte das Gericht u.a. aus:
Die Klägerin hat durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen abgegeben.
Es besteht kein Anlass, in Abweichung von der gesetzlichen Regelung (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern.
Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.
Anmerkung: Es ist erfreulich, dass der BGH die Versuche beschneidet, mit Formalismen den ohnehin starken Mieterschutz contra legem weiter auszubauen.
Quelle: NWB Datenbank
Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt, Freiburg
Fundstelle(n):
TAAAF-11330